"Notre premier projet de crowdfunding immobilier aura servi 7% de rendement au bout de 14 mois"

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Vincent Sillègue, Cofondateur de Crowdfundingimmo.fr

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Avec la promesse de rendements élevés (entre 7% et 12%), le financement participatif (crowdfunding) immobilier rencontre un succès grandissant, en quoi votre plateforme crowdfundingimmo.fr se démarque-t-elle de ses concurrents ?

Nous sommes, avec Lymo, la seule autre plateforme issue directement du métier de la promotion immobilière. Crowdfundingimmo.fr est exclusivement dédiée aux opérations de promotion immobilière. Contrairement à d’autres plateformes, nous procédons d’abord à une sélection des promoteurs avec qui nous allons travailler. Il s’agit notamment d’étudier l’historique du promoteur et sa capacité à construire. Etre issu de la promotion immobilière nous permet de mieux cerner les risques car c’est un métier qui ne s’improvise pas. Nous sélectionnons ensuite chaque projet, en fonction par exemple du prix de vente des logements face aux attentes du marché ou de la cohérence de l'équation financière globale de l'opération.

Quel est l’historique de crowdfundingimmo.fr et quels sont vos objectifs ?

Depuis notre lancement en 2014, nous avons déjà financé 7 projets pour un total de 2,4 millions d’euros avec des rendements proposés aux investisseurs de 7% à 12%. Nous devrions référencer une quinzaine de promoteurs d’ici fin 2016 (9 aujourd’hui) et visons une collecte de 5 millions d’euros cette année.

De quel budget doit-on disposer pour investir chez vous ?

Le montant de l’investissement minimum est de 2 000 €. Nous avons un positionnement plutôt haut de gamme puisque le ticket moyen de nos clients dépasse 20 000 €. Nous avons une population d'investisseurs qualifiés qui investissent auprès de notre communauté de promoteurs des sommes conséquentes en considérant que la qualité de la classe d'actifs que nous développons représente un rapport risque/rentabilité qui surperforme le marché. Nombreux sont les témoignages d'investisseurs qui préfèrent investir dans l'économie réelle et dans la construction pierre que sur des marchés volatiles et illisibles, que ce soit en direct ou au travers d'une assurance-vie.

Qui sont les investisseurs ?

Ce type de placement cible directement les particuliers, mais nos clients sont aussi des family-office, et beaucoup de gestionnaires de trésorerie d’entreprise.

Les premières restitutions de fonds aux investisseurs se profilent-elles ?

Nous devrions en effet rembourser en février un premier projet avec 7% de rendement au bout de 14 mois et un deuxième au mois de mars.

Aucun frais n'est facturé aux investisseurs. Comment vous rémunérez-vous ?

Crowdfundingimmo.fr se rémunère à hauteur de 10% des fonds levés auprès du promoteur.

Quelles sont les autres spécificités de la plateforme crowdfundingimmo.fr ?

Le placement dure en général entre 18 et 24 mois mais en tant que promoteur, nous savons qu’il y a une élasticité des délais (travaux, commercialisation…) pouvant aller jusqu’à 12 mois. C’est pourquoi nous proposons un engagement d’investissement contractuel de 3 ans avec la possibilité pour le promoteur d’anticiper le remboursement. Ainsi, il n’y a pas de fausse promesse.

Vous proposez uniquement d’investir via des emprunts obligataires, pourquoi ne pas proposer de souscrire en actions pour permettre certains avantages fiscaux comme le PEA-PME, l’activation de moins-values reportables, voire les réductions d’impôts via la loi TEPA ?

Nous privilégions l'obligation à taux fixe car elle a l'avantage d'encadrer simplement les modalités de l'investissement. Ainsi sont engagés contractuellement, le rendement annuel, les dates d'investissement et de remboursement, et les garanties demandées. Nous sommes opposés aux montages où l'investisseur n'est pas acteur de la société qui détient le permis et achète le terrain. Ce sont en effet les deux actifs majeurs que détient l'entreprise de construction. Nous privilégions l'investissement direct dans la société qui détient ces actifs. Ainsi, selon nous, les montages dans lesquels on investit au travers d'une holding sont fiscalement relutifs mais éloignent l'investisseur des vrais sous-jacents inhérents à un projet de construction, à savoir le permis et le terrain. Pour nous, les facteurs clefs sont : la capacité à construire de l'opérateur, la qualité du permis, l'emplacement du terrain et l'appétence du marché pour les appartements proposés. Nos investisseurs souscrivent directement dans l'entreprise qui possède ces actifs. C'est un point majeur des risques liés à une opération de construction. Il faut donc, selon nous, bannir les montages SAS holding et SCCV. En outre, il est essentiel qu'une banque soit présente en financement et en Garantie Financière d'Achèvement, c'est aussi un gage de qualité et de crédibilité.

En dehors du risque de défaillance du promoteur ou d’échec du programme, quels sont les autres risques ?

Les autres risques sont essentiellement des aléas de chantier, donc des retards. Il peut aussi y avoir un risque commercial en cas de difficultés à vendre tous les logements. Le risque majeur, sous réserve que le programme soit correctement audité, est un risque d'illiquidité. A ce titre, nous sommes particulièrement vigilants quant au choix des entreprises de construction mais aussi à la programmation et aux types d'appartement restants à la vente. Nous auditons ainsi les plans de ventes et les contrats de construction.

Quel est le premier bilan du crowdfunding immobilier en France ?

Sur le métier de la promotion immobilière, une petite dizaine de plateformes agrées sont actives. Une centaine de projets ont déjà été financés ou sont en cours de financement, ce qui représente environ 30 millions d’euros collectés. 6 projets ont déjà été remboursés aux investisseurs, et bientôt 8 avec les deux sorties à venir début 2016 sur notre plateforme.

Vincent Sillègue

Le CV de Vincent Sillègue

Fondateur, Crowdfunding-immo-fr

Cofondateur de la plateforme Crowdfunding-immo-fr, Vincent Sillègue est ingénieur en génie informatique de formation. Il a été le fondateur d’une société de services informatiques dont il a piloté l’introduction en bourse avant de présider les destinées d’une société de conseil financier. Spécialisé depuis plusieurs années dans la promotion immobilière, il est depuis 2010 Président de la société Mixcité Promotion et, depuis 2015, Vice-Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Il gère la création de plus de 100 logements par an, depuis les étapes initiales de maîtrise d’ouvrage et suivi de chantier jusqu'à leur commercialisation

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