« Nos programmes de location gérée offrent entre 3,5% et 4,2% de rendement »

Tendance Interview 0

Eric Ninu, directeur commercial d’iSelection

iSelection

Votre société propose d’investir dans des appartements dont la gestion est déléguée à des professionnels. Quels sont les atouts de cette formule de location gérée ?

Lorsque le gestionnaire est de qualité, les résidences gérées offrent plusieurs avantages. Le premier concerne la régularité des revenus. Peu importe que le bien soit occupé ou non et que l’occupant paie ou non son loyer. L’investisseur est assuré de percevoir un revenu puisqu’il signe un bail commercial avec le gestionnaire. L’investisseur est dégagé de toutes les contraintes de gestion.

Le cadre fiscal est par ailleurs attractif et offre deux solutions. Si l’investisseur passe par le dispositif Censi Bouvard, il peut récupérer la TVA sur le bien et bénéficie d’une défiscalisation sous la forme d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix de revient. Il peut aussi rester dans le cadre plus classique du loueur de meublés non professionnel (LMNP). Il récupère aussi la TVA et bénéficie alors d’abattements fiscaux qui permettent de toucher des revenus locatifs sans être imposé. Ce mécanisme d’optimisation est particulièrement intéressant en vue de la retraite.

Enfin, au vu des rendements actuels de l’immobilier et de la faiblesse des taux, il est important de rappeler que l’investissement dans l’immobilier géré peut être financé à crédit.

Quels sont justement les rendements actuels de l’immobilier géré ?

Parmi les programmes que nous proposons, les rendements oscillent entre 3,5% et 4,2%. En moyenne, un investisseur peut tabler sur 4% par an nets de frais de gestion. Il faut bien entendu tenir compte des charges qui pèsent sur le propriétaire, comme la taxe foncière, mais cela reste supérieur aux rendements offerts par les grands produits d’épargne. Je rappelle qu’avant prélèvements sociaux, l’assurance-vie en euros a servi 2,5% en 2014 et ne devrait pas faire mieux que 2% à 2,25% cette année.

On est donc plus proche des performances des SCPI, des produits en vogue actuellement…

Oui, mais en investissant sur ces dernières, on devient collectivement propriétaire d’un panier de biens dont on ne connait pas toujours le détail. L’ensemble peut contenir des biens de qualité moyenne ou médiocre. En revanche, en misant directement sur la pierre, on se focalise sur un seul bien. Ce qui permet de ne retenir que les meilleurs actifs.

Certains investisseurs ont subi des déconvenues par le passé dans l’immobilier géré, notamment suite à la défaillance de gestionnaires. Quelles garanties offrez-vous aux investisseurs ?

Notre historique et notre expérience attestent de notre sérieux. Nous avons vendu 35.000 appartements depuis 1996 et nous n’avons jamais eu de drame dans notre parc. En tant que filiale de Nexity, nous sommes dans un schéma de confiance avec nos partenaires, banques ou CGPI, en sachant que des clients mécontents interfèreraient sur la poursuite dynamique de cette relation.

Plus concrètement, nous sommes relativement conservateurs dans le choix de nos programmes. Notre processus de sélection est à deux niveaux : nous réunissons un comité de sélection chaque semaine et les programmes que nous retenons doivent être validés par la société de cautionnement du groupe BPCE.

Nous ciblons les zones les plus demandées comme Paris, Marseille, Bordeaux ou encore Nantes et travaillons avec des gestionnaires reconnus, à l’image de Studea, également filiale de Nexity, pour les résidences étudiantes.

Notre prudence nous a par exemple incités à rester à l’écart des programmes en ZRR (zones de revitalisation rurales). Souvent situés en moyenne montagne, ces programmes ont été décevants.

Quant à l’aspect financier et fiscal, nous fournissons systématiquement des simulations aux clients en veillant à intégrer l’ensemble des paramètres, notamment les charges. Nous appréhendons l’investissement projeté sous l’éclairage d’une gestion globale de patrimoine et pas uniquement son intérêt fiscal.

A ce sujet, vous relativisez les critiques de certains clients en ce qui concerne les révisions de loyers à la baisse…

Effectivement. Aujourd’hui les contrats sont liés à l’indice de référence des loyers (IRL), mais il faut se souvenir que dans les années 2000 les baux étaient indexés sur l’indice du coût de la construction, dont la progression a été spectaculaire, approchant parfois des 10% en glissement annuel. Bénéficiant de rendements initiaux de 5% à 7%, certains investisseurs se sont donc retrouvés avec des performances hors normes à l’issue de leurs 9 ans de bail. Or, les loyers perçus par les gestionnaires n’ont pas suivi cette pente, ce qui a conduit certains d’entre eux à demander une révision à la baisse des loyers servis aux investisseurs.

Cela ne fait jamais plaisir de voir son rendement reculer. Néanmoins, en dépit de baisses de loyers, beaucoup d’investisseurs ont conservé des rendements très intéressants et supérieurs à leurs niveaux d’origine. Lorsqu’on prend la peine d’expliquer cela aux investisseurs, les critiques se font d’ailleurs moins nombreuses.

Eric Ninu

Le CV d'Eric Ninu

directeur commercial, iSelection

Entré chez iSelection il y a 16 ans, Eric Ninu est en charge des équipes commerciales réparties au niveau national et gère des effectifs composés d'une centaine de personnes.

Commentaires
Immobilier
Fiche Pratique0

Investissement Malraux : les avantages de la VIR

La vente d’immeuble à rénover offre les mêmes réductions d’impôt que le Malraux classique mais allège la taxation de la plus-value à la sortie. Explications.

Lire la suite