« Monetivia permet d'investir en nue-propriété dans l'ancien de manière sécurisée »

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Amaury de Calonne, président de Monetivia

Monetivia

Vous venez de lancer une solution de transaction immobilière qui met en relation investisseurs et vendeurs seniors. Quel en est le mécanisme ?

Notre dispositif repose sur le principe du démembrement temporaire de propriété. Nous proposons à des investisseurs d’acheter la nue-propriété d’un bien en laissant la jouissance au vendeur pour une durée déterminée à l’avance et fixée entre 10 et 20 ans.

Comme dans un démembrement temporaire classique, l’acquéreur bénéficie d’une décote et le vendeur perçoit un capital en ayant la possibilité de rester dans les lieux. Mais notre contrat va plus loin grâce à deux spécificités : le complément de prix et l’assurance.

Si le vendeur décède avant la fin théorique de son usufruit, l’acquéreur devient alors plein propriétaire plus tôt que prévu. En retour, il verse un complément de prix aux héritiers, correspondant à l’usufruit non consommé retraité d’une légère décote. Ainsi, que ce soit au travers du capital initial, du complément de prix ou de l’usufruit consommé, le vendeur et ses héritiers sont assurés de percevoir au minimum 95% de la valeur du bien.

Et concernant l’assurance, comment fonctionne-t-elle ?

Au moment de la vente, une assurance est souscrite par le vendeur auprès de notre partenaire Allianz. Elle permet de couvrir l’incertitude liée à la durée de vie du vendeur. S’il est toujours en vie à l’issue du démembrement, il peut rester dans les lieux et en contrepartie Allianz verse une rente à l’investisseur. A l’inverse, si l’assuré décide de quitter les lieux à l’issue du démembrement, c’est lui qui perçoit la rente et l’investisseur, désormais plein propriétaire, récupère son bien.

Quel est l’intérêt pour le vendeur et l’acquéreur ?

Nous avons voulu créer un dispositif équilibré pour le vendeur et l’acquéreur, alors que dans le viager classique il y a un gagnant et un perdant, déterminées par la durée de vie du vendeur. Ici, le vendeur peut rester dans les lieux en percevant un capital plus élevé qu’avec un viager. Il est de surcroît couvert par la garantie de prix et l’assurance.

Pour l’acquéreur, l’intérêt est de réaliser une opération sans les contraintes de l’immobilier locatif et sans l’incertitude du viager. A la sortie, il récupère la propriété d’un bien payé avec une décote et bénéficie du cadre fiscal avantageux de la nue-propriété.

Sur un plan plus technique, de quelle manière la durée du démembrement est-elle déterminée ?

Elle dépend de l’âge du vendeur, de manière à avoir une répartition équilibrée de la valeur du bien.

Et pour ce qui est du  prix payé par l’acquéreur, c’est-à-dire la valeur de la nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété s’obtient en retirant la valeur de l’usufruit de celle de la pleine propriété. Nous effectuons une valorisation économique de l’usufruit, en actualisant sur sa durée la somme des loyers nets. En moyenne, sur une opération à 10 ans, nous évaluons la nue-propriété à 75% de la pleine valeur du bien et sur 20 ans, nous sommes autour de 50%.

Quel est le coût de l’assurance et quelle rente offrira-t-elle ?

Tout dépend de l’âge du vendeur. En prenant l’exemple d’une personne de 75 ans et d’un démembrement sur 20 ans, le coût est de 3% de la valeur du bien en pleine propriété. La prime est réglée en une fois par le vendeur.

Concernant la rente, nous avons fixé un minimum garanti égal à 3% de la valeur de la nue-propriété avec un taux technique de 0,25%. Son montant exact sera fonction des performances de l’assureur (la participation aux bénéfices). Si le portefeuille est géré à 1,5%, la rente sera voisine de 3,8% de la valeur de la nue-propriété ; s’il est géré à 2,5%, la rente atteindra 4,7% etc…

Pouvez-vous nous donner un exemple chiffré ?

Avec un vendeur de 75 ans, une durée de 20 ans et un bien de 1 million d’euros, l’acquéreur verse au départ 500.000 euros. En cas de décès du vendeur au bout de 10 ans, l’acquéreur devient propriétaire, mais seule la moitié de l’usufruit a été consommé. L’acquéreur paie donc un complément de prix d’environ 220.000 euros. Si en revanche, le vendeur est toujours en vie au bout de 20 ans et occupe le bien, l’acquéreur perçoit alors une rente avec un minimum garanti de 15.000 euros par an (3% de la nue-propriété).

Comment Monetivia est-il rémunéré ?

Nous percevons une commission de 7% de la valeur du bien en pleine propriété, répartie à parts égales entre le vendeur et l’acquéreur.

Visez-vous une catégorie spécifique de vendeurs avec ce mécanisme ?

Nous nous adressons à une population beaucoup plus large que celle qui s’intéresse au viager. Contrairement au viager, le contrat Monetivia est adapté aux vendeurs qui ont des enfants car l’éventuel complément de prix garantit la valeur du bien pour le vendeur et ses héritiers.

En revanche, afin de maintenir des conditions économiques attrayantes, nous nous limitons aux vendeurs de plus de 70 ans et aux biens de cœur de villes notamment en Ile-de-France, à Lyon et en Paca.

Quels sont vos objectifs ?

Nous avons déjà commencé à estimer des biens et compte tenu du large public visé et de la demande, nous ambitionnons de réaliser 1.000 transactions par an dans 4 ans.

Amaury de Calonne

Le CV d'Amaury de Calonne

Président, Monetivia

Amaury de Calonne a commencé sa carrière chez Altran comme Directeur de business unit puis Directeur Associé. Après plusieurs années d’expérience en France et à l’international au sein de la banque d’investissement Natixis, Amaury prend la tête de différentes sociétés immobilières, à la fois promoteur et foncière. Ses connaissances du marché immobilier notamment dans l’ancien et son expertise en gestion de patrimoine l’amènent à co-fonder Monetivia SAS, société spécialisée en monétisation d’actifs à l’attention des seniors en 2015 aux côtés de Thomas Abinal.

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