« Le LMNP, un moyen de repousser la fiscalisation des revenus locatifs »

Fiscalité Interview 0

Christophe Simon, fondateur du cabinet Optimus Patrimoine

Optimus Patrimoine

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis. Quel est la traduction concrète de cet avantage pour l’investisseur ?

Le statut de LMNP permet d’être imposé de deux façons. Jusqu’à 32.900 euros de revenus locatifs, un régime forfaitaire s’applique d’office avec un abattement de 50%. Mais il est également possible d’opter pour le régime réel. Le propriétaire peut alors déduire ses charges réelles (comme pour un revenu foncier classique) mais a de surcroît la possibilité d’amortir en partie le bien acquis.

Cet amortissement se pratique théoriquement par composant et va s’étaler en moyenne sur 25 ans. Seul le terrain n’est pas amortissable. Par exemple, sur un bien acquis pour 100.000 euros avec 15% à 20% de la valeur attribuée au foncier, l’acheteur va être en mesure d’amortir 80.000 à 85.000 euros. Sur 25 ans, soit un taux de 4% par an, il pourra déduire 3.200 à 3.400 euros par an, comptablement et fiscalement.

L’intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu’il constitue une charge comptable mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie.

Comment se détermine précisément la durée d’amortissement ? Est-elle laissée à l’appréciation du propriétaire ?

Il faut pour cela faire appel à un expert-comptable qui va amortir chaque composant de la construction selon une clé de répartition. Néanmoins, il n’y a pas de texte précis en la matière et dans la pratique certains se contentent d’amortir le bien dans son ensemble, par exemple sur 25 ans.

Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans.

Ces amortissements peuvent-ils aboutir à un déficit foncier imputable sur les autres revenus ?

Non, contrairement à la règle qui prévaut pour les revenus fonciers « classiques », il n’est pas possible en LMNP d’obtenir un déficit foncier imputable sur les revenus globaux. En revanche, si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes.

Cela a-t-il des conséquences sur la plus-value éventuelle à la sortie ?

Absolument pas et c’est là tout l’intérêt du LMNP. Le propriétaire est imposé au régime des BIC, c’est-à-dire le régime applicable à une entreprise. Mais contrairement à une entreprise, les amortissements comptabilisés n’entrent pas dans la détermination du prix de revient pour le calcul de la plus-value. Comme pour les autres biens immobiliers, la plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d’acquisition plus frais engagés). En LMNP, on profite donc des avantages du régime des entreprises sans en subir les inconvénients.

Dans ces conditions, quel est donc l’intérêt du régime forfaitaire avec l’abattement de 50% ?

Le micro-BIC peut avoir un intérêt pour ceux qui achètent sans recours à l’emprunt, les déductions opérées (amortissements, charges...) pouvant alors être moins profitables que l’abattement forfaitaire de 50%.

Il faut aussi noter qu’il est possible de passer d’un statut à l’autre. Par exemple pour un bien acquis par endettement et nécessitant des travaux, il peut être intéressant de rester initialement dans le cadre de la location nue et de passer ensuite en LMNP. Ainsi, le propriétaire peut bénéficier au départ de l’imputation d’éventuels travaux sur ses revenus globaux. Puis, une fois que les revenus fonciers nets seront proches de 0, il pourra basculer en LMNP en utilisant les amortissements pour repousser encore la fiscalisation des revenus. Cette stratégie peut également être employée pour des biens loués en location nue sous la loi Pinel dans un premier temps. Une fois la période d’engagement passée et à l’occasion d’un changement de locataire, le propriétaire pourra passer en LMNP.

Quelles sont en retour les contraintes imposées par le LMNP ?

S’agissant d’un régime comptable d’entreprise intégrant des amortissements, le LMNP au réel oblige à tenir une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultat. L’exercice peut être compliqué pour un particulier. C’est pourquoi il est conseillé de se faire assister par un comptable. Le coût annuel de 500 à 600 euros pour un bien est largement compensé par les avantages fiscaux obtenus d’autant que les honoraires du comptable sont eux aussi déductibles.

Existe-t-il des spécificités pour les meublés touristiques ?

Notre activité basée à Paris se concentre plutôt sur les meublés loués en résidence principale. Mais il est effectivement possible d’exploiter un meublé touristique en LMNP. Les règles sont globalement les mêmes à quelques nuances près. Si le meublé est classé, l’abattement forfaitaire peut monter à 71%. En revanche, pour ceux qui sont au réel, les charges ne sont déductibles qu’au prorata des périodes louées. Mieux vaut donc être vigilant si on compte occuper le bien une partie de l’année.

En résumé, si on fait le bilan des avantages et inconvénients, faut-il opter pour ce statut de LMNP ?

Chaque cas est particulier et doit être étudié avec attention. Mais le LMNP offre un avantage considérable en repoussant sur de très nombreuses années la fiscalisation des revenus locatifs.

Christophe Simon

Le CV de Christophe Simon

Fondateur, Optimus Patrimoine

Diplômé du Master de l’ESCP en gesntion de patrimoine, Christophe Simon a débuté sa carrière en 1998 au sein du cabinet Arthur Andersen. Il a ensuite rejoint de grandes banques privées françaises ou internationales (UBS, Cholet Dupont, Robeco, Quilvest…) avant de créer le cabinet Optimus Patrimoine en 2010.

Commentaires (9)
  • tdesaint
    tdesaintposté le 29.09.2016 à 21:22

    J'ai trouvé cet article très intéressant
    Cependant, je ne trouve pas la case à remplir dans les impôts pour bénéficier de l'abattement 50%
    S'agit-il du formulaire 2042 ou 2042-C?
    Merci d'avance

  • chofty
    choftyposté le 04.01.2016 à 17:40

    mieux vaut payer des impôts grâce a un bon investissement que de ne pas payer d’impôts et avoir une renta locative nulle et une plus value hypothétique. LE piège de la défisc. n'oubliez pas: la plus value en immobilier se fait à l'achat, pas a la revente... opérateur immobilier depuis 20 ans voir home and stone invest et ce que j'en dis..

  • phil989
    phil989posté le 24.12.2015 à 17:25

    J'ai cru à ce beau discourt et j'ai Investis en LMNP il y a 3 ans. Aujourd'hui le gestionnaire de la résidence paye les loyers avec des retards pouvant aller jusqu'à 6 mois. La seule solution qui me reste c'est de lancer des procédures juridiques et à mes frais.
    Les propriétaires voulant revendre se sont vus proposer le rachat à 25% du prix de vente. Et pour couronner le tout, aujourd'hui le gestionnaire nous demande de baisser ses loyers.
    Je me suis fais avoir et je n'ai qu'un conseil, investissement fuyez...
    http://blogdeslmnp.fr

  • Lecoindulmnp
    Lecoindulmnpposté le 09.04.2015 à 11:28

    En 2015 les reventes LMNP via l'amortissement fiscal du bien sont très populaires. Les loyers sont payés dès la signature de l'acte (pas besoin d'attendre la livraison de la VEFA) et les rentabilités sont en général meilleures que celles proposées dans le neuf.
    Des exemples: http://www.lecoindulmnp.fr/properties/reventes-lmnp/

  • Specialiste retraite
    Specialiste retraiteposté le 30.03.2015 à 13:55

    Je suis d'accord avec l'analyse de Aclerc : le LMNP ancien permet une meilleure visibilité (comptes de l'exploitant notamment) et l'amortissement est plus efficace (loyers nets d'impôts pendant au minimum la durée du crédit) que la réduction d'impôt (seulement 11 % du montant HT), d'autant plus que l'ancien a une meilleure rentabilité.
    Des exemples : http://retraiteetpatrimoine.fr/23.html

  • Aclerc
    Aclercposté le 12.03.2015 à 17:32

    Pour ma part, après avoir été démarché pour du neuf, je me suis intéressé au LMNP ancien, sans réductions d'impôts mais avec plus de visibilité sur l'exploitation.
    J'ai investit par http://www.creation-developpement-patrimoine.com et je suis très content de mon investissement.
    Comme quoi il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain !

  • mleon1
    mleon1posté le 12.03.2015 à 11:08

    Ce moyen fait partie e la constellation de montages aguichant le client transformé en consommateur, béat devant des tableaux de simulation mécaniques qui repoussent la plus loin possible les résultats effectifs. En y ajoutant l'achat immobilier avec emprunt à remboursement in fine, le blaireau abandonne tout discernement ou réflexion, ravi de ne pas être fiscalisé.

  • chofty
    choftyposté le 04.01.2016 à 17:36

    le miroir aux alouettes de la defisc permet de vendre + cher et de mettre + de frais de gestion, mais il y a pire, j'ai vu passer des concepts clefs en mains desquels on ne pouvait quasiment pas sortir ! . Mieux vaut faire soir même l'opération immobilière avec son expert comptable pour le montage. Moi perso j'investis dans l'immobilier à l'etranger: avec convention de non double imposition, je ne paie pas d’impôts et beneficie même de déficit foncier. avantages: renta plus élevée et visibilité fiscale et juridique (je pense aux USA).

  • electron1953
    electron1953posté le 14.01.2016 à 00:17

    ce commentaire fait de moi le blaireau décrit et me dissuade de donner suite a un lmnp !! SOS

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