"La loi Pinel outre-mer permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 32% du prix du logement"

Fiscalité Interview 0

Eric Wuillai, PDG de CBO Territoria et Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de La Réunion.

CBOTerritoria

Quel est l’avantage à investir dans le dispositif de défiscalisation Pinel pour l’immobilier locatif dans les départements d’outre-mer ?

La défiscalisation en loi Pinel outre-mer permet une réduction d'impôt allant de 23% du prix d’un logement neuf pour un engagement de location sur six ans, à 29% pour un engagement de neuf ans et jusqu'à 32% pour un engagement de douze ans. En outre-mer, ces taux sont majorés de 11 points par rapport à ceux qui s'appliquent en métropole (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 22 ans). La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur 100% du montant de l’acquisition dans la limite de 300 000 euros (et 5 500 euros le mètre carré) par contribuable et pour une même année d’imposition. En contrepartie, le loyer sera plafonné à  un certain niveau et le locataire ne devra pas dépasser des plafonds de ressources. Comme en métropole, il est possible de louer le logement à un ascendant ou descendant tout en profitant des avantages fiscaux.

Pouvez-vous donner un exemple chiffré sur vos programmes commercialisés à la Réunion ?

Dans le département de la Réunion (zone B1), le loyer plafond est fixé à 10,02 euro/m². Il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur pour calculer le loyer brut. Pour un appartement T2 à 225 000 € (3 328 €/m²) d’une surface habitable de 53,6 m²  avec varangue de 16,80 m² (plafonnée à 14 m²), une location pendant 9 ans offrira un taux de 29%, soit 7 250 € de réductions d’impôts annuelles pendant 9 ans. L’économie d’impôt sera de 65 250 € au total (225 000 € x 29%). Le plafond de loyer mensuel, hors charge, sera de 677,35 € (53,60 m² + 14 m² x 10,02 €/m²) et de 664,52 € après application du coefficient multiplicateur.

Qu’y-a-t-il de nouveau cette année pour les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier résidentiel dans les départements d’outre-mer ?

Le plafonnement annuel global des avantages fiscaux a été porté à 18 000 euros dans le cadre d'un investissement locatif intermédiaire (dispositif "Pinel") réalisé dans les territoires d'outre-mer. En métropole, ce plafond annuel est de 10 000 euros. Cette évolution spécifique à l'outre-mer colle mieux avec les déductions d'impôts supérieures offertes sur ces territoires où les besoins de logements à loyers modérés sont très importants.

Pourquoi investir à la Réunion ?

La Réunion a la particularité d’être à la fois un département et une région française mais aussi une région ultra périphérique de l’Union européenne, gage d’aménagements législatifs et réglementaires favorables. La moitié de la population réunionnaise est âgée de moins de 30 ans. La population est ainsi plus jeune qu’aux Antilles avec une évolution importante de la classe moyenne éligible à ce type de logements. La Réunion souffre d’ailleurs, comme en métropole, d’un déficit de logements. Les besoins de logements neufs intermédiaires sont estimés à 1 500 par an alors qu’il s’en vend environ 750.

Quel genre de logements proposez-vous et pour quel budget ?

Nos programmes en Pinel Outre-mer portent principalement sur des T2 et T3 vendus entre 3 000 à 3 400 euros le mètre carré, soit des budgets de 200 à 250 000 euros pour des appartements de 60 à 80 mètres carrés. Dans le quartier de Beauséjour, à Sainte-Marie, nous allons par exemple lancer un programme avec des T2 de 70 m² à partir de 228 000 € avec grandes varangues (veranda) tournées vers l’océan et chauffe-eau solaire.

Où sont distribués ces logements et quelle est votre clientèle ?

Nos programmes sont distribués par 26 têtes de réseaux de Conseillers en Gestion de Partrimoine (CGP) en métropole. 70% de ventes sont d’ailleurs réalisés auprès d’une clientèle de métropole. Dans certains cas, l’investisseur peut d’ailleurs envisager d’occuper le logement en tant que résidence secondaire après la période de défiscalisation.

Justement, n’y-a-t-il pas de problème de revente de ce type de logement en fin de défiscalisation ?

Comme toujours en matière d’immobilier, l’investissement doit s’envisager dans une optique de long terme, indépendamment des échéances fiscales, afin de limiter le risque de décote lors de la revente. Le déficit de logements à La Réunion est un gage de sécurité, d’autant que la croissance de la démographie alimente la demande. D’après les projections de l’INSEE, la population devrait passer de 840 00 habitants à 1 million en 2030.

Pour un investisseur de métropole, la distance avec la Réunion peut être un obstacle. Y-a-t-il des risques de vacance et comment gérer son bien à distance ?

Nous proposons des mandats de gestion permettant un accompagnement pendant toute la durée l’investissement, de l’acquisition à la cession éventuelle (frais de gestion de 6,5% du loyer brut). Pour sécuriser le rendement locatif, il existe une assurance loyers impayés et détériorations immobilières (2,4%) et une assurance vacance locative (1,6%). Sur notre parc de logements détenus en propre, le taux d’occupation est cependant très élevé, à 94% avec des loyers entre 9 et 10 euros du mètre carré. Il faut d’ailleurs souligner que nous possédons des logements aux mêmes emplacements que ceux que nous proposons à la vente.

Combien avez-vous réalisé de ventes en défiscalisation en 2014 et combien visez-vous cette année ?

Nous avons conclu 93 ventes en 2014 dont seulement 3 logements vendus en Duflot DOM qui a été un échec. Depuis la fin de l’année 2014, nous sentons un engouement nouveau lié à l’extension du plafond des niches fiscales à 18 000 euros. Nous espérons écouler cette année 150 à 200 logements en Pinel Outre-mer.

Eric Wuillai

Le CV d'Eric Wuillai

PDG, CBo Territoria

Ingénieur des Travaux Publics de l’Etat, Eric Wuillai est PDG du groupe immobilier CBo Territoria depuis août 2009. Eric Wuillai est également Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Réunion.

Commentaires (2)
  • Olivier Dub
    Olivier Dubposté le 20.11.2015 à 10:51

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour cet article. Je ne connaissais pas les prix des logements neufs à la réunion. C'est chose faite !

  • Lebloninvestisseur75
    Lebloninvestisseur75posté le 25.03.2015 à 15:50

    La loi Pinel est clairement un progrès par rapport à la loi Duflot. Le petit "plus" de la loi Pinel Outre Mer existait déjà avec la loi Duflot outre mer (pour info http://www.la-loi-pinel.fr/ par exemple). En tout cas, merci pour cet article. Il me semble en effet très avantageux d'investir à la Réunion pourvu qu'on soit conseillé.

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