Viager : comprendre le calcul du prix, du bouquet et de la rente

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Un particulier peut rapidement vérifier la cohérence économique d’un viager, en procédant à quelques calculs

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Valeur occupée, bouquet, rente… Ces notions sont essentielles en matière de viager. Mais bien souvent, elles sont jugées complexes par les acquéreurs ou les vendeurs potentiels. Il faut dire que le grand public a rarement accès aux grilles des spécialistes du viager.

Il n’en demeure pas moins que le particulier peut facilement vérifier la pertinence d’une proposition de viager, en se penchant sur ses conditions économiques.

Prix du bien et valeur occupée

Sans surprise, la valorisation du bien constitue le point de départ. Elle a donc toute son importance et peut être vérifiée en comparaison de biens équivalents ou d’un prix de référence au m² dans le secteur.

Toutefois ce prix est à retraiter. De fait, l’acquéreur (appelé le débitrentier) n’aura véritablement la jouissance du bien qu’au décès du vendeur (le créditrentier). En d’autres termes, l’acquéreur achète aujourd’hui un bien qu’il ne possèdera que dans plusieurs années, ce qui justifie une décote. On parle alors de valeur occupée.

Economiquement, le mécanisme peut être assimilé à un démembrement dans lequel le créditrentier obtiendrait l’usufruit et le débitrentier la nue-propriété. Une fiche pratique de L’Argent & Vous explique comment déterminer la valeur économique d’une nue-propriété (NP), en faisant intervenir l’espérance de vie de l’usufruitier (n), la valeur du bien (PP) et un taux d’actualisation (t). La formule est la suivante : NP=PP/(1+t)^n

Prenons l’exemple d’un bien estimé à 250.000 euros et d’un vendeur âgé de 70 ans, dont l’espérance de vie est de 12 ans. Le taux d’actualisation va ici correspondre au rendement locatif du bien, par exemple 4,5%.

La valeur occupée du bien peut ainsi être estimée à quelque 150.000 euros. C’est sur cette base que l’on peut évaluer les conditions du viager.

Le bouquet

Généralement le paiement se fait en deux temps : le bouquet et la rente. Le bouquet est une somme payée immédiatement lors de la vente. Son montant par rapport à la valeur occupée peut être très variable d’un cas à l’autre. Généralement, il est plus élevé quand le vendeur est âgé, mais il est surtout fixé en fonction des besoins et des convenances des vendeurs.

Imaginons dans notre exemple que le bouquet soit de 50.000 euros. L’acquéreur n’aura dès lors payé qu’un tiers du prix. D’où le versement d’une rente viagère en complément.

La rente

La rente consiste à verser ce complément de prix tout au long de la vie du vendeur (sur la base de son espérance de vie).

Dans notre exemple, l’espérance de vie du vendeur est de 12 ans, soit 144 mois. Une approche rapide pourrait consister à diviser le montant résiduel (ici 100.000 euros) par la durée (144 mois). On obtiendrait environ 695 euros par mois.

Ceci étant, on peut considérer que le vendeur fait crédit à l’acquéreur sur le montant restant à régler, d’où la nécessité de faire intervenir un taux. Faut-il alors se baser sur les taux des prêts immobiliers sur la même durée ou retenir le rendement locatif ?

Dans la pratique, les professionnels utilisent leurs propres tables. Mais chacun peut se faire une idée de l’évaluation de la rente en procédant à une actualisation ou plus simplement en utilisant un simulateur de prêt. Par souci de cohérence, on peut utiliser comme taux d’actualisation, le rendement locatif pris pour évaluer la valeur du bien occupée du bien.

Dans notre exemple, les 100.000 euros à répartir sur 12 ans avec un taux de 4,5% aboutiraient à une rente mensuelle de 900 euros. Avec un taux de 2% plus proche des taux immobiliers, la rente ne serait plus que de 782 euros.

Comme le montre l’exemple ci-dessus, les estimations peuvent varier fortement en matière de viager. Outre le prix du bien au départ, l’évaluation d’un viager est particulièrement sensible à deux facteurs : la durée estimée et le taux d’actualisation retenu dans les calculs.

Précision

Les professionnels ont recours à leurs propres grilles pour évaluer les conditions économiques d’un viager. Au sein de ces grilles, les espérances de vie et les taux d’actualisation peuvent varier d’une société à l’autre, aboutissant à des résultats différents pour des hypothèses de départ équivalentes. Par conséquent, la méthode proposée ci-dessus ne donne pas un résultat plus juste que les autres, puisqu’elle dépend également d’hypothèses sur la durée de vie ou le taux d’actualisation. L’objectif est avant tout de sensibiliser nos lecteurs à la logique économique d’un viager. Cette méthode peut d’ailleurs permettre de vérifier si une proposition de viager est surévaluée ou sous-évaluée, notamment via l’utilisation d’un taux hors norme ou d’un prix de départ déconnecté de la réalité du marché.

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