Tout savoir sur l'imposition des plus-values immobilières

Fiscalité Fiche Pratique 0

La plus-value est soumise à l'impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (15,5%). Les vendeurs bénéficient d'abattements selon la durée de détention, qui aboutissement à une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Hermitage Immobilier

La plus-value correspond au gain réalisé lors d'une vente. Elle correspond au prix de vente (net de frais) diminué du prix de revient. Les plus-values immobilières sont la plupart du temps imposables. Les cas d'exonération sont rares et concernent par exemple la vente de la résidence principale.

En cas de plus-value, le vendeur est taxé à deux niveaux. Il doit régler un impôt à 19% et les prélèvements sociaux à 15,5%.Afin de favoriser les détentions longues, des abattements sont toutefois prévus selon la durée de détention. Depuis septembre 2013, un nouveau barème a été mis en place. Ce barème est d'autant plus complexe qu'il offre des abattements différents au titre de l'impôt et au titre des prélèvements.

Une exonération totale des plus-values au bout de 30 ans

Comme le montre le tableau suivant, un vendeur de bien immobilier bénéficie d’abattements s’il détient le bien depuis plus de 6 ans. Au bout de 10 ans, il a par exemple 30% d’abattement sur sa plus-value au titre de l’impôt et 8,25% du côté des prélèvements.

Après 22 ans, aucun impôt n'est à régler sur la plus-value. En revanche, l’exonération sur les prélèvements n’intervient qu’après 30 ans.

Les abattements sur les plus-values immobilières
Source : Budget 2014
Abattement au titre de l'impôtAbattement au titre des prélèvements
Après 6 ans6%1,65%
Après 7 ans12%3,3%
Après 8 ans18%4,95%
Après 9 ans24%6,6%
Après 10 ans30%8,25%
Après 11 ans36%9,9%
Après 12 ans42%11,55%
Après 13 ans48%13,2%
Après 14 ans54%14,85%
Après 15 ans60%16,5%
Après 16 ans66%18,15%
Après 17 ans72%19,8%
Après 18 ans78%21,45%
Après 19 ans84%23,1%
Après 20 ans90%24,75%
Après 21 ans96%26,4%
Après 22 ans100%28%
Après 23 ans100%37%
Après 24 ans100%46%
Après 25 ans100%55%
Après 26 ans100%64%
Après 27 ans100%73%
Après 28 ans100%82%
Après 29 ans100%91%
Après 30 ans100%100%

Surtaxe sur les plus-values de plus de 50.000 euros

Depuis 2013, une strate supplémentaire d'imposition a été instaurée pour les grosses plus-values (hors terrains à bâtir). Au-delà de 50.000 euros de plus-value, le contribuable doit régler une taxe dont le taux varie de 2% à 6%, par pas de 1%. Il existe donc 5 tranches différentes avec un mécanisme de lissage pour éviter les effets de seuils. Comme le montre le tableau suivant, la surtaxe s'élève par exemple à 500 euros pour 50.001 euros de plus-value.

Il est à noter que la surtaxe s'applique sur la plus-value calculée après application des abattements octroyés au titre de l'impôt. Ainsi, une plus-value de 55.000 euros bénéficiant de 12% d'abattement (plus de 7 ans de détention) n'est pas concernée.

La surtaxe par tranches
*PV = plus-value, données en euros
Source : Loi de finances 2013
Formule de calcul
De 50.001 à 60.0002% PV - (60.000 - PV) x 1/20
De 60.001 à 100.0002% PV
De 100.001 à 110.0003% PV - (110.000 - PV) x 1/10
De 110.001 à 150.0003% PV*
De 150.001 à 160.0004% PV - (160.000 - PV) x 15/100
De 160.001 à 200.0004% PV
De 200.001 à 210.0005% PV - (210.000 - PV) x 20/100
De 210.001 à 250.0005% PV
De 250.001 à 260.0006% PV - (260.000 - PV) x 25/100
A partir de 260.0016% PV

Terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, la fiscalité des terrains a été alignée sur celle du bâti. Les taux de taxation et les abattements sont donc les mêmes et permettent d'être exonérés d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Notons enfin que les ventes de terrains engagées avant la fin 2015 (promesse de vente) peuvent bénéficier d'un abattement exceptionnel de 30% si elles sont concrétisées avant fin 2017. le rabais s'applique à la fois sur l'impôt et sur les prélèvements.

Exemple

Un contribuable vend un appartement détenu depuis plus de 10 ans avec 30.000 euros de plus-value. Il aura 30% d’abattement au titre de l’impôt et paiera 3.990 euros d’impôt (19% sur une plus-value ramenée à 21.000 euros). Pour les prélèvements, il n’aura en revanche que 8,25% d’abattement. Il sera donc prélevé à hauteur de 4.266 euros (15,5% sur une assiette de 27.525 euros de plus-value). Au total, impôt et prélèvements lui coûteront 8.256 euros (27,52% de sa plus-value).

Commentaires (2)
  • benjamin.launay.560
    benjamin.launay.560posté le 24.03.2015 à 23:48

    L'imposition sur la plus value immobilière a également des conséquences désastreuses sur le marché de l'immobilier (augementation de la durée de détention, impôt sur l'inflation, maintient de prix élevés, etc.) Pour une analyse des effets économique de cette fiscalité :
    http://cipf.fr/2015/03/analyse-economique-de-limposition-sur-la-plus-value-immobiliere/

  • michel.castelli.7
    michel.castelli.7posté le 14.03.2014 à 21:04

    il faut demander la nationalitée Quatarie

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