Revenus locatifs: faut-il choisir le régime réel ou le micro-foncier ?

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Deux cadres fiscaux existent, le régime réel et le micro foncier. Pour faire le bon choix et éviter de payer trop d'impôt, il convient avant tout de bien déterminer le montant des charges supportées par le propriétaire. Explications...

Reuters

Les déclarations de revenus pré-remplies ont l'avantage de faciliter la vie des contribuables. Pour autant, tout n'est pas intégré en amont par le fisc. Le contribuable doit par exemple ajouter lui-même à sa déclaration ses revenus fonciers. Pour cela, deux régimes existent : le micro foncier et le régime réel.

Le micro-foncier

Le micro foncier est un régime simplifié qui ne concerne que les contribuables dont les revenus fonciers (de logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 euros sur l'année. Ce montant s'entend hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA.

Le micro foncier est en revanche incompatible avec certains régimes particuliers : Pinel, Malraux...

Si le contribuable entre dans le cadre du micro foncier, il lui suffit de remplir la case dédiée dans sa déclaration simplifiée (case 4BE). Il obtiendra alors un abattement forfaitaire de 30% au titre de ses frais. Autrement dit, il ne sera taxé (impôts et prélèvements sociaux) que sur 70% de ses revenus.

Reste que cela peut dans certains cas se révéler insuffisant. Le contribuable a dès lors la possibilité de choisir le régime réel

Le régime réel

Si le régime réel s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15.000 euros de revenus fonciers par an, il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil.

Il convient dans ce cas de préciser sur un formulaire spécial (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier)... Impôts et prélèvements sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt).

Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

Taxation du solde au barème

Qu'il choisisse le réel ou le micro-foncier, le propriétaire doit ajouter son revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) à sa déclaration de revenus. Le solde est soumis à l'impôt selon la tranche marginale du contribuable (14%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu'aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Ainsi dans la tranche à 30%, un revenu foncier net de 100 euros est par exemple taxé à hauteur de 45,50 euros.

Exemple

Un propriétaire reçoit 12.000 euros de loyers dans l'année. Il est éligible au micro foncier avec un abattement de 3.600 euros. Si ses charges réelles sont inférieures à ce montant, il a tout intérêt à rester au micro foncier et sera alors taxé sur 8.400 euros de revenus. Dans le cas contraire (travaux exceptionnels par exemple), il peut opter pour le réel. Mais du fait de l'engagement obligatoire sur 3 ans, il doit aussi vérifier la pertinence de cette option sur l'ensemble de la période.

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