Quelle rentabilité peut-on dégager avec une acquisition en nue-propriété ?

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L’Argent & Vous s’est livré à des simulations sur des durées de 15 et 20 ans. Si le bien est revendu à terme à son prix d’origine, le rendement annuel moyen avoisine par exemple les 3% nets

Reuters

L’acquisition en nue-propriété est une stratégie immobilière de plus en plus souvent proposée par les experts du patrimoine. Ses avantages sont en effet nombreux : perspective de gain avec une taxation allégée, exonération d’ISF, constitution d’un patrimoine avec une mise réduite… Mais quelle est la rentabilité réelle de ce type d’opération ? Pour le savoir, L’Argent & Vous s’est livré à quelques calculs.

Une acquisition à prix réduit

Revenons un instant sur le mécanisme employé. Il consiste pour l’investisseur à n’acheter que la nue-propriété du bien, l’usufruit étant laissé à un tiers (par exemple un bailleur institutionnel). Au terme de la période de démembrement convenue (le plus souvent 15 ans ou 20 ans), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors l’occuper, le louer ou le vendre.

Pour acquérir la nue-propriété, l’investisseur ne paie qu’une fraction de la valeur du bien : 60% pour 15 ans de démembrement, 50% pour une opération sur 20 ans.

Un gain automatique, une fiscalité allégée

A la fin du démembrement, l’investisseur devient donc pleinement propriétaire d’un bien qu’il n’a payé que 50% ou 60% de son prix. Mieux encore, le fait de récupérer l’usufruit n’est pas considéré comme une plus-value sur le plan fiscal. Il n’y a donc ici aucune taxation.

L’imposition au titre de la plus-value n’intervient que si le bien est revendu à un prix supérieur à sa pleine valeur d’origine. Et la plus-value est alors calculée en prenant comme prix de revient, la valeur initiale du bien en pleine propriété.

Imaginons un bien valant 100.000 euros. Un particulier achète la nue-propriété pour 60.000 euros. 15 ans plus tard, il devient pleinement propriétaire. S’il revend le bien pour 100.000 euros, il encaisse un gain 40.000 euros et ne supporte aucune taxation. S’il le revend pour 120.000 euros, son gain est de 60.000 euros mais il n’est taxé que sur 20.000 euros de plus-value.

Des rendements intéressants

Reprenons l’exemple précédent. En revendant le bien à sa valeur d’origine (100.000 euros), l’investisseur empoche un gain de 40.000 euros pour une mise de 60.000 euros. Sur une durée de 15 ans, cela correspond à un rendement annuel moyen de 3,46%. Pour être précis, il faut aussi tenir compte des frais d’acquisition, ce qui porte l’investissement à 65.600 euros et ramène le rendement à 2,85%.

En tenant compte de l’ensemble des paramètres (investissement, durée, frais, taxation éventuelle de la plus-value à la sortie), nous avons cherché à déterminer le rendement annuel moyen de ce type d’opération en fonction du prix de revente à la sortie.

Le tableau ci-dessous montre par exemple qu’en cas de revente du bien avec une plus-value de 20%, le rendement annuel moyen du nu-propriétaire ressort à 3,87% que le démembrement soit sur 15 ans ou 20 ans.

Données nettes de fiscalité et frais inclus, L'Argent & Vous
Démembrement sur 15 ansDémembrement sur 20 ans
Plus-value ou moins-value à la revente du bienGain totalRendement annuel moyenGain totalRendement annuel moyen
-10%37,2%2,13%63,9%2,50%
0%52,4%2,85%82,1%3,04%
+10%64,5%3,38%97,9%3,47%
+20%76,7%3,87%113,6%3,87%
+30%88,8%4,33%119,4%4,24%
+40%100,9%4,76%145,1%4,59%
+50%113%5,17%160,9%4,91%

La rentabilité dépend donc essentiellement des conditions de revente du bien. Avec 50% de plus-value, le rendement peut dépasser les 5% par an. Mais comme le prouve notre tableau, l’opération reste également rentable en cas de revente avec une moins-value. Pour un bien cédé avec une décote de 10% au bout de 20 ans, l’investissement en nue-propriété génère encore 2,5% de rendement annuel net… Soit autant qu’une bonne assurance-vie en euros.

Les SCPI aussi

L’investissement en nue-propriété nécessite d’avoir une certaine aisance financière du fait des sommes à engager et de l’absence de retour pendant la période de démembrement. Toutefois, il est aussi possible de mettre à profit le démembrement en passant par des SCPI. Le ticket d’entrée est alors beaucoup plus réduit.

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