Prêts immobiliers : tout savoir sur le différé

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Dans certains cas, le remboursement du capital peut débuter plusieurs mois après le déblocage des fonds. On parle alors de différé d’amortissement. Explications…

Boursier.com

Commencer à rembourser un financement immobilier dès l’obtention des fonds peut parfois être compliqué. Cela arrive par exemple lorsque l’emprunteur est encore locataire au moment de l’acquisition du nouveau bien. Cette situation peut aussi se rencontrer lorsque l’acquéreur n’a pas encore vendu son ancienne résidence (et en supporte toujours le remboursement).

Pour permettre aux clients de ne pas faire face à un double remboursement insurmontable, les solutions de financement proposées font intervenir des « différés ». C’est également ce qui est proposé aux bénéficiaires de PTZ.

Concrètement, il s’agit d’un différé d’amortissement. Cela signifie que le remboursement progressif du capital emprunté est décalé de quelques mois (jusqu’à 24 mois par exemple dans le cas d’un prêt-relais).

Il existe deux grands types de différés : le différé simple et le différé total.

Différé simple

Il s’agit de la solution la plus souvent retenue. Dans cette situation, l’emprunteur ne rembourse pas le capital mais paie les intérêts pendant la durée du différé. L’amortissement du prêt (sur la base du capital de départ) ne débute qu’à la fin de la période de différé.

Exemple 1

Une personne emprunte 100.000 euros à 1,5% sur 20 ans avec un différé de 12 mois. Sur chacun des 12 premiers mois, elle ne paie que les intérêts (soit 125 euros par mois). Après la première année, l’amortissement du prêt débute et la mensualité passe à 504,33 euros sur les 228 échéances restantes.

Sans différé, cette personne n’aurait eu que 482,55 euros de mensualité, mais à rembourser dès le premier mois. Sur la durée du prêt, le surcoût induit par le différé avoisine les 675 euros.

Différé total

Avec un différé total, aucune somme n’est exigée durant le différé. Les intérêts non réglés viennent en fait accroître le capital restant dû. A la fin du différé, le capital à rembourser correspond donc à la somme empruntée majorée des intérêts qui n’ont pas été payés durant le différé.

Exemple 2

Une personne emprunte 100.000 euros à 1,5% sur 20 ans avec un différé total de 12 mois. Les intérêts du premier mois (125 euros) s’ajoutent au capital emprunté. Le deuxième mois, les intérêts sont donc calculés sur 100.125 euros. Au terme des 12 mois, le capital à rembourser n’est donc plus de 100.000 euros mais d’un peu plus de 101.510 euros.

La mensualité correspondante est de 511,95 euros sur les 228 mois suivants. Le coût du crédit (différé compris) est ici de 16.724 euros contre 15.810 euros sans différé.

Attention à l’assurance

Pour rester aisément compréhensibles, nos exemples ont été réalisés sans intégrer l’assurance. Il est toutefois important d’en tenir compte en matière de différé car l’assurance est due dès le déblocage des fonds. Elle vient donc accroître la charge de l’emprunteur pendant la période de différé.

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