Plus-values immobilières : n’oubliez pas de déduire vos frais !

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Pour le calcul de la plus-value, un vendeur peut ajouter au prix d’acquisition les frais qu’il a engagés, au réel ou au forfait. Mais attention, dans ce dernier cas, les règles sont strictes.

Hermitage Immobilier

Vous projetez de vendre un bien immobilier et souhaitez savoir ce qu’il vous restera après la taxation de votre plus-value ? Au moment de la vente, le notaire fera un décompte précis, étant chargé de la gestion de l’impôt.

En revanche, pour avoir une estimation fiable en amont, mieux vaut connaître la règle, notamment sur les frais admis en déduction. Pour mémoire, la plus-value (prix de vente moins prix d’acquisition) est taxée à 19% concernant l’impôt et à 15,5% au titre des prélèvements sociaux. La base taxable peut même bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention.

Mais il ne faut pas non plus oublier que le vendeur a la possibilité d’intégrer dans le calcul certains frais engagés pour le bien en question. Ces frais vont alors venir majorer le prix d’acquisition et ainsi diminuer la plus-value taxable. On peut ici distinguer ici deux types de frais : les frais d’acquisition et les travaux.

Frais d’acquisition

Que le propriétaire ait reçu le bien à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (achat), il peut ajouter à son prix de revient les frais déboursés à cette occasion pour leur montant réel. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, il convient alors d’intégrer les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) qui ont été réglés. Pour un achat, le prix d’acquisition peut être majoré des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, abusivement appelés frais de notaire).

Si le vendeur le souhaite, et que le calcul lui est plus favorable, il peut aussi opter pour des frais forfaitaires, au taux de 7,5%. Mais attention, ce forfait n’est accepté que s’il s’agit d’un immeuble acquis à titre onéreux. Impossible donc d’utiliser le forfait lorsque le bien a été obtenu par donation ou succession.

Travaux

On peut également ajouter au prix d’acquisition, les dépenses de travaux pour la construction, la reconstruction, l’agrandissement, l’amélioration, voire l’aménagement (terrains). Bien entendu, il est en revanche impossible de déduire les travaux qui ont fait déjà fait l’objet d’une déduction fiscale par ailleurs (au titre de charges par exemple si le bien était loué). De surcroît, il faut être capable de justifier les frais en question.

Souvent, il est donc plus simple et plus avantageux de choisir le forfait de 15%. Toutefois, il y a là aussi des règles à respecter. Le forfait ne vaut que pour le bâti et il nécessite de détenir le bien depuis au moins 5 ans.

Exemple

Un vendeur cède pour 200.000 euros un bien acquis pour 150.000 euros. S’il remplit les conditions pour bénéficier du forfait travaux et du forfait frais d’acquisition, son prix de revient sera de 183.750 euros. Ainsi, sa plus-value avant abattements pour durée de détention sera de 16.250 et non de 50.000 euros.

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