Plus-values immobilières : les cas d’exonération

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Certaines opérations ne sont pas taxables, notamment la vente de la résidence principale. Mais d’autres situations permettent aussi d’échapper à l’impôt

Knight Frank

19% pour l’impôt et 15,5% au titre des prélèvements sociaux. Telle est la ponction opérée sur les plus-values en cas de vente d’un bien immobilier. Ceci étant, les transactions ne sont pas toutes taxées. Il existe en effet de nombreux cas dans lesquels le vendeur n’a rien à régler à la sortie. Ils sont détaillés à l’article 150 U du code général des impôts.

Résidence principale

La résidence principale constitue le cas d’exonération le plus connu. Il est toutefois important de faire ici plusieurs remarques. L’exonération porte aussi sur les dépendances immédiates de l’immeuble si elles sont cédées simultanément.

Le principe est également valable si le bien est inoccupé au moment de la vente mais qu’il a été la résidence principale jusqu’à sa mise en vente. L’administration accepte un délai normal de vente, qui s’apprécie en fonction de l’état du marché et des caractéristiques du bien. Le vendeur doit aussi montrer qu’il a effectué toutes les démarches pour vendre au plus vite.

En cas de séparation, le conjoint, le partenaire ou le concubin qui a quitté le domicile bénéficie aussi de l’exonération en cas de cession ultérieure. Ici le délai entre la séparation et la vente importe peu. L’administration regarde avant tout si le bien est resté la résidence principale de l’ex-conjoint, de l’ex-partenaire ou de l’ex-concubin jusqu’à la cession.

Le bien vendu est aussi considéré comme la résidence principale lorsque le vendeur réside dans un établissement d’accueil (médical ou social). Plusieurs conditions sont en outre posées : les revenus ne doivent pas dépasser les plafonds de dégrèvement au titre de la taxe d’habitation, le vendeur ne doit pas être à l’ISF et la vente doit intervenir dans les 2 ans.

Première cession

La première cession d’un bien autre que la résidence principale peut aussi échapper à l’imposition si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans et que le prix est remployé dans les 2 ans pour acheter ou faire construire la résidence principale.

Non-résidents

Un non-résident cédant un bien bénéficie également d’une exonération. Mais là encore des conditions sont posées : il doit avoir été résident français pendant au moins 2 ans auparavant.

Par ailleurs, l’exonération se limite à 150.000 euros de plus-value nette et aux immeubles vendus dans les 5 années civiles qui suivent le changement de domicile fiscal. Cette condition de délai n’est plus de mise si le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession.

Cessions de moins de 15.000 euros

Les ventes de moins de 15.000 euros échappent totalement à l’impôt.

Cessions spéciales

Le fisc laisse aussi de côté certaines ventes : expropriations (sous conditions), remembrements, ventes à un organisme social (sous conditions et jusqu’à fin 2018).

Sont aussi concernés les vendeurs titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sous conditions de revenus).

Biens détenus depuis plus de 30 ans

Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous pouvez également échapper à l’imposition des plus-values si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans. Les abattements pour durée de détention ramènent en effet les bases taxables à 0. Il est d’ailleurs à noter que l’impôt s’annule après 22 ans. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux sont à régler.

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