Les avantages du démembrement de propriété

Fiscalité Fiche Pratique 0

Nue-propriété et usufruit sont les deux composantes d’un bien immobilier qu’il est possible de séparer. La nue-propriété correspond aux murs du bien et l’usufruit permet d’en avoir la jouissance, c’est-à-dire de l’occuper ou de le louer.

Reuters

Comme le rappellent les notaires dans une fiche consacrée aux 35èmes Rencontres Notariales (le 14 octobre 2014 sur le thème «La protection de ceux qu’on aime»), donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants et en conserver l’usufruit permet d’anticiper sa succession et de bénéficier d’un avantage fiscal d’autant plus attractif que le donateur est jeune.

En jouant sur les abattements applicables entre enfants et parents (chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 euros en franchise de droits tous les 15 ans), il est par exemple possible de préparer sa succession en donnant à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier. Dans l'exemple suivant, des parents peuvent préparer la transmission d'une résidence de secondaire de 300 000 euros en franchise de droits de succession.

BAREME DE LA VALEUR EN PLEINE PROPRIETE
Conseil Supérieur du Notariat
Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus90%10%
Moins de 31 ans révolus80%20%
Moins de 41 ans révolus70%30%
Moins de 51 ans révolus60%40%
Moins de 61 ans révolus50%50%
Moins de 71 ans révolus40%60%
Moins de 81 ans révolus30%70%
Moins de 91 ans révolus20%80%
Plus de 91 ans révolus10%90%

Exemple 

Marie et Jacques sont tous les deux âgés de 65 ans. Ils disposent d’une résidence principale d’une valeur de 400 000 € et d’une maison de vacances en bord de mer estimée 300 000 €.  Ils décident de donner à leur fils unique, Paul, la nue-propriété de leur résidence secondaire et d’en conserver l’usufruit.

Selon le barème légal (voir tableau) et l’âge des donateurs, la nue-propriété est évaluée à 60% de la valeur du bien pleine propriété, soit 180 000 €. Marie et Jacques détiennent ce bien à  parts égales, ils en donnent donc chacun la moitié à Paul  soit 90 000 €. Cette somme étant inférieure à l’abattement de 100 000 € applicable entre parent et enfant, la donation s’effectue sans aucun droit à payer.

Durant leur retraite, Marie et Jacques peuvent occuper leur résidence secondaire ou la louer en percevant les revenus. A leur décès, leur usufruit s’éteint et Paul devient pleinement propriétaire du bien sans droits à acquitter.

Source : Notaires

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