Immobilier locatif : attention aux subtilités comptables !

Fiscalité Fiche Pratique 0

La règle de comptabilisation des recettes et des dépenses n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un bien nu ou d’un bien meublé. Mieux vaut donc être vigilant pour ne pas faire d’erreur dans ses déclarations fiscales

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Si la déclaration de revenus est une contrainte pour beaucoup de Français, elle peut devenir un vrai casse-tête pour ceux qui disposent de revenus locatifs. Déclarer les recettes issues de ses biens immobiliers impose en effet des contraintes supplémentaires, d’autant plus complexes que les règles comptables diffèrent selon le type de bien.

Logements vides

Lorsque le bien est loué vide, les démarches demeurent accessibles au plus grand nombre. Les revenus sont à déclarer en même temps que les revenus globaux du ménage.

Les propriétaires ayant opté pour le régime réel (déduction des charges réelles) doivent simplement remplir une déclaration annexe et reporter dans leur déclaration de revenus leur revenu foncier net.

Il est important de rappeler qu’il faut ici faire sa déclaration selon le principe de la comptabilité de trésorerie. En d’autres termes, les recettes et les dépenses sont à comptabiliser au moment de leur paiement.

Par exemple, des travaux réalisés en 2015 mais payés début 2016 devront être déduits des revenus de 2016 (déclarés en 2017). Selon le même principe, si un locataire n’a payé son loyer de décembre 2015 qu’en janvier 2016, ce loyer sera à déclarer sur 2016.

Logements meublés

Pour les logements meublés loués sous le statut de LMNP, la règle fiscale change puisque les revenus sont traités dans la catégorie des BIC et non plus des revenus fonciers.

Beaucoup de propriétaires choisissent ici le régime réel qui permet d’amortir fiscalement le bien et donc de réduire considérablement son imposition. En retour, les procédures sont plus lourdes.

Les revenus locatifs doivent être déclarés au Centre des impôts des entreprises via une liasse fiscale distincte (la déclaration de l'année N doit être remise au plus tard au début du mois de mai de l'année N+1). Le propriétaire doit ensuite reporter son résultat fiscal dans sa déclaration de revenus.

La difficulté ne s’arrête pas là car le traitement comptable diffère aussi. Dans le cas d’un LMNP, la règle n’est plus celle de la trésorerie mais de l’engagement. En résumé, ce n’est pas le paiement qui fait référence mais la période à laquelle se rapporte le produit ou la charge. Une facture couvrant une prestation pour janvier et décembre devra être proratisée sur les deux mois (et donc les deux années concernées). De même un loyer de décembre devra être comptabilisé sur décembre même s’il n’a pas été payé durant le mois.

L’aide d’un comptable

Pour un logement vide, un propriétaire peut aisément s’en sortir seul. La détermination du résultat fiscal est assez simple à réaliser. Il faut uniquement veiller à bien prendre en compte les dates d’encaissement et de décaissement.

Pour un bien meublé en LMNP, du fait de l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement, il est plutôt conseillé de se faire assister par un comptable. Ceci permet en outre d’éviter des erreurs dans le calcul des amortissements fiscaux.

Commentaires (1)
  • albertperceval
    albertpercevalposté le 13.04.2016 à 18:54

    La comptabilité LMNP est effectivement plus délicate et mérite les conseils d'un professionnel.
    Pour ceux qui veulent tout de même s'en charger, je recommande le calendrier des échéances comptable LMNP que vous pourrez retrouver sur le blog du site creation-developpement-patrimoine.com (je ne parviens pas à poster le lien)

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