Emprunt immobilier : avez-vous pensé à l’option « transfert de prêt » ?

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Elle permet de conserver le financement en cours en cas d’achat d’un nouveau bien. Une solution judicieuse en période de remontée des taux…

Boursier.com

Taux d’emprunt, coût de l’assurance, frais de dossier... Lors de la signature d’un prêt immobilier, les clients pensent généralement à bien négocier ces critères déterminants. Ils sont en revanche moins nombreux à se soucier de l’option « transfert de prêt ». Or, celle-ci peut à terme se révéler intéressante... surtout lorsque les taux sont sur la pente ascendante.

Principe

Quand un propriétaire décide de vendre un bien pour en acheter un autre, la pratique habituelle consiste à solder le prêt en cours (attaché à ce bien) et à souscrire si besoin un autre prêt pour le nouveau bien acquis.

L’option « transfert de prêt » simplifie les démarches puisqu’elle permet à l’emprunteur de conserver son prêt initial lorsqu’il achète un nouveau bien immobilier.

Avantages

Les avantages liés à cette option sont nombreux.

Le maintien du prêt en cours évite à l’emprunteur de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant ou 6 mois d’intérêts). Seuls des frais de dossier sont à régler lors du transfert.

Si le contrat initial bénéficie d’une caution, cette dernière peut être aussi transférée.

Enfin, avec l’option « transfert de prêt », le client peut surtout conserver les conditions négociées à l’origine. De quoi réaliser de belles économies si dans l’intervalle les taux sont remontés.

Bien entendu en cas de baisse des taux, l’option « transfert de prêt » laisse à l’emprunteur la possibilité de solder son prêt pour en souscrire un nouveau à un taux plus avantageux.

Exemple

Un couple achète un bien et emprunte pour cela 150.000 euros sur 25 ans à 2% plus 0,28% d’assurance. Sa mensualité est de 670,78 euros.

Dix ans plus tard, ce couple souhaite déménager. Il a besoin d’emprunter 150.000 euros pour acheter un nouveau bien et estime pouvoir rembourser ce complément en 15 ans. Mais entre-temps les taux sont remontés, à 4% sur cette échéance.

Sans option de transfert, ce couple doit solder son ancien prêt (avec 988 euros de pénalités) puis emprunter 150.000 euros sur 15 ans à 4%. D’où une nouvelle échéance de 1.109,53 euros en comptant une assurance un peu plus onéreuse du fait de l’âge (0,38%).

Le coût de ce prêt sera de 49.715 euros auquel il faudra ajouter les 988 euros de pénalités.

Si ce couple fait jouer l’option de transfert, il peut en revanche continuer son prêt en cours pendant les 15 ans restants (pour un capital restant dû de 98.800 euros) et il lui suffit d’emprunter les 51.200 euros manquants au taux de 4% sur 15 ans (pour une mensualité de 394,93 euros).

Le couple se retrouve donc avec une mensualité plus légère (1.065,71 euros au total). De surcroît, le coût cumulé des crédits sur les 15 ans à venir se limitera à 41.827 euros (21.940 euros pour l’ancien prêt et 19.887 euros pour le nouveau prêt).

Simulations avec et sans option de transfert
*hors pénalités de remboursement anticipé, source : L'Argent & Vous
Sans transfertAvec transfert
Nouveau prêtAncien prêt (capital restant dû)Nouveau prêt
Montant emprunté150.000 €98.800 €51.200 €
Durée15 ans15 ans15 ans
Taux4%2%4%
Assurance0,38%0,28%0,38%
Mensualité1.109,53 €670,78 €394,93 €
Coût de la ligne49.715 €21.940 €19.887 €
Coût total49.715 €*

Une option à demander

Les clients intéressés doivent penser à demander cette option que les banques ne proposent pas toujours, du moins pas spontanément. Le transfert est de surcroît soumis à l’accord de l’organisme de caution et de la banque. A titre de compensation, la banque peut en revanche se montrer plus rigide sur le reste de la négociation. A chacun donc de savoir où il souhaite placer le curseur. Mais alors que les taux semblent avoir atteint un plancher, cette option peut actuellement se révéler intéressante. Nos calculs déjà montré qu'avec une hausse de taux de seulement 0,25%, le coût d'un crédit de 100.000 euros sur 20 ans est alourdi de près de 2.800 euros.

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