Démembrement : comment estimer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

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Si le barème fiscal s’impose pour le calcul des droits à régler, il est tout à fait possible d’utiliser une évaluation dite économique dans les autres cas. Explications…

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Le démembrement est un outil bien connu de la gestion de patrimoine. Souvent mis à profit en matière de succession (notamment en immobilier), il consiste à séparer l’usufruit d’un bien (droit d’usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit à la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit).

Mais lorsqu’un bien est démembré, comment se calculent précisément la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété ? En réalité, il n’existe pas une mais plusieurs façons de procéder.

Evaluation fiscale

Lorsque l’opération induit le paiement de droits (donation, acquisition…), il n’y a pas le choix. Le barème fiscal s’impose pour le calcul des droits. Il a l’avantage d’être simple à appréhender puisqu’il ne fait intervenir qu’une variable : l’âge de l’usufruitier.

Comme le montre le tableau ci-dessous, si l’usufruitier a entre 61 et 71 ans au moment de l’opération, l’usufruit vaut 40% de la pleine propriété et la nue-propriété 60%. Ainsi, en cas de donation à un enfant de la nue-propriété d’un bien valant 300.000 euros, le calcul des droits se fera sur la base de 180.000 euros.

Source : administration fiscale
Age du donateurValeur de l'usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
91 ans ou plus10%90%

Il est à noter que ceci vaut pour les usufruits viagers. L’usufruit peut aussi être à durée fixe (par exemple lorsque les parents donnent de manière temporaire l’usufruit d’un bien à un enfant).

Dans ce cas, l’usufruit vaut 23% de la pleine propriété par période de 10 ans (sans fractionnement). Néanmoins, si le barème basé sur l’âge fait apparaître un taux plus faible, c’est ce dernier qui s’applique.

Evaluation économique

Si le fisc impose son barème pour le calcul des droits, ce barème fait tout de même l’objet de critiques (pas de distinction entre hommes et femmes, pas de distinction à l’intérieur des tranches d’âges de 10 ans…). Ceci étant, en dehors du paiement des droits, rien n’oblige à l’utiliser. C’est par exemple le cas lorsqu’on veut répartir le prix de vente d’un bien démembré.

Il est alors possible d’utiliser un barème dit « économique » en fonction de l’âge des personnes concernées et de la rentabilité du bien. On peut en effet considérer que l’usufruit est le droit à percevoir les revenus jusqu’à la fin du démembrement, la nue-propriété donnant droit à la pleine propriété (et donc aux revenus) ensuite.

Pour évaluer la nue-propriété ou l’usufruit, il suffit donc d’avoir recours à un calcul d’actualisation des flux (revenus futurs). Pour simplifier les calculs, on peut aussi estimer la valeur de la nue-propriété en se posant la question suivante : combien faut-il payer aujourd’hui pour obtenir à terme la pleine propriété, sachant que le bien vaut X euros et rapporte Y% par an?

Si l’on considère que la rentabilité est stable et que le bien ne se revalorise pas, la réponse à la question se trouve dans l’équation suivante : NP = PP / (1+t)n

Ici, NP est la nue-propriété, PP la pleine propriété, t le taux de rendement du bien et n la durée du démembrement (qui dépend de l’espérance de vie).

Pour évaluer l’usufruit, il n’y a plus qu’à soustraire la valeur de la nue-propriété du prix en pleine propriété.

Notons que l’explication fournie ci-dessus a un but pédagogique. Il est aisé de trouver en ligne des outils faisant automatiquement l’évaluation économique d’un démembrement.

Exemple

Un homme de 50 ans est usufruitier d’un bien immobilier valant 100.000 euros. Son fils est nu-propriétaire. Ils souhaitent vendre ce bien (qui rapporte 2% net par an) et se partager le prix de vente.

Sachant que l’usufruitier a une espérance de vie de 31 ans (Insee), l’évaluation économique est d’environ 46.000 euros pour l’usufruit et de 54.000 euros pour la nue-propriété. Avec le barème fiscal, l’usufruit vaudrait 60.000 euros et la nue-propriété 40.000 euros.

Une estimation plus fine

Contrairement au barème fiscal, l’évaluation économique permet d’aboutir à une estimation plus fine tenant compte de l’âge exact de l’usufruitier, mais aussi du rendement réel du bien.

Lorsqu’elle est permise, l’évaluation économique est donc vivement recommandée par les professionnels du patrimoine, car plus équitable.

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