Déficit foncier : attention aux erreurs de calculs !

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Si un déficit foncier peut permettre de réduire ses impôts, il faut toutefois veiller à ne déduire que les dépenses autorisées et être très attentif au cas particulier des intérêts d’emprunt…

Reuters

A l'heure de la déclaration de revenus, les investisseurs immobiliers le savent : lorsqu’ils sont au régime réel, ils peuvent générer un déficit foncier déductible de leur revenu global. Cette situation, qui survient généralement lors de la réalisation de gros travaux, intéresse nombre de propriétaires. Néanmoins, il convient d’être très méticuleux dans ses calculs, car en la matière tout n’est pas permis.

Un engagement de 3 ans

Rappelons d’emblée que si le contribuable opte pour le régime réel (en cas de revenus fonciers annuels inférieurs à 15.000 euros), il s’engage irrévocablement pour 3 ans. Il est donc impossible de choisir le réel une année (par exemple pour profiter d’un déficit) et de revenir au régime forfaitaire (abattement de 30% sur les revenus), l’année suivante.

Dans ces conditions, mieux vaut faire ses simulations sur 3 ans pour s’assurer de la pertinence de l’option choisie.

Des charges non déductibles

La quasi-totalité des charges supportées par le propriétaire sont déductibles (gestion, taxe foncière, entretien…). Lorsque le bien est loué comme habitation, le propriétaire peut aussi déduire les dépenses d’amélioration du bien (rénovation).

En revanche, il n’est pas possible de déduire fiscalement les dépenses d’agrandissement, de construction ou de reconstruction du bien.

Le cas particulier des intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers si le crédit est affecté à l’achat du bien.

Ce principe semble a priori logique, mais il peut se révéler problématique dans certains cas. En théorie, l’administration pourrait par exemple remettre en question la déductibilité des intérêts lorsque le bien est acquis grâce à un crédit souscrit quelques mois plus tôt sans mention précise de son affectation.

Attention également en cas de prêt de substitution (rachat ou changement de banque). Les intérêts du nouveau prêt sont déductibles s’il sert à rembourser immédiatement l’ancien prêt. Mieux vaut en tout  prendre toutes les précautions nécessaires en précisant bien l’affectation des prêts souscrits. D’ailleurs, pour faciliter ses vérifications, l’administration exige du contribuable qu’il donne les références du prêt dans sa déclaration de revenus fonciers.

Des limites à l’imputation des déficits

Il est également important de savoir que le fisc impose des limites en matière d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global. Chaque année, les déficits générés ne peuvent réduire le revenu global que dans la limite de 10.700 euros.

Si le déficit est supérieur à 10.700 euros, la différence doit être mise en report pour les années suivantes.

Une autre règle est à avoir en tête. Elle concerne les intérêts. De fait, la part de déficit foncier créée par les intérêts ne peut pas être déduite du revenu global. Autrement dit, il faut être vigilant lorsque le montant des intérêts de l’année est supérieur aux revenus (voir exemple en bas de page).

L’utilisation des reports

Concernant enfin les reports, la législation fiscale permet de les imputer sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans. Mais attention, ces reports ne pourront pas générer de nouveaux déficits. Au mieux, ils permettront de ramener les revenus fonciers nets à 0 (le reliquat éventuel pouvant à nouveau être reporté).

Exemple de déficit avec des intérêts

Un propriétaire a 10.000 euros de revenus fonciers. Il a payé dans l’année 5.000 euros d’intérêts et 7.000 euros de charges déductibles. Son déficit foncier de 2.000 euros est intégralement déductible du revenu global, car le revenu foncier est encore en excédant une fois déduits les intérêts (ces derniers ne suffisent pas à eux seuls à créer le déficit).

En revanche, si les intérêts s’élèvent à 12.000 euros et les charges à 7.000 euros, le déficit foncier de 9.000 euros n’est pas intégralement déductible. A eux seuls, les intérêts génèrent en effet 2.000 euros de déficit (10.000 - 12.000). Ces 2.000 euros doivent être reportés sur les années suivantes et le contribuable ne peut déduire de son revenu global de l’année « que » 7.000 euros de déficit foncier.

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