Ce que vous coûte réellement votre prêt immobilier

Crédit Fiche Pratique 0

Les taux actuels sont spectaculairement bas. Mais le coût réel doit aussi intégrer l’assurance et les frais de dossier. D’où la notion de TEG. Décryptage en chiffres…

Boursier.com

1,40% sur 15 ans, 1,60% sur 20 ans ou encore 1,90% sur 25 ans… Les taux immobiliers restent actuellement très attractifs. Mais ces taux correspondent-ils vraiment à ce que vous payez ? Pas exactement. Les taux annoncés lors d’une négociation sont des taux nominaux. Or, il convient de les retraiter pour évaluer le vrai poids d’un emprunt.

Cas pratique

Pour comprendre le calcul, le plus simple est de prendre un exemple, celui d’un prêt de 200.000 euros sur 20 ans au taux de 1,6%.

La mensualité théorique est ici de 974,32 euros. Mais elle n’est que théorique.

Les frais de dossier

L’emprunteur doit d’abord tenir compte des frais de dossier. Imaginons que ces frais soient de 1.000 euros. Le capital à emprunter n’est plus de 200.000 euros mais de 201.000 euros. Au taux de 1,6%, cela donne une mensualité de 979,19 euros.

Ceci étant, le montant réellement disponible pour l’acquéreur reste bien de 200.000 euros. Dès lors, si l’on rapporte la mensualité payée (979,19 euros) au montant disponible (200.000 euros), le taux de l’emprunt passe à 1,65%. Et ce n’est pas tout.

Le poids de l’assurance

L’acquéreur doit aussi s’assurer. Prenons le cas d’une assurance à 0,36%. Son coût est de 720 euros par an, soit 60 euros par mois.

La mensualité « tout compris » grimpe alors à 1.039,19 euros assurance et frais inclus. Rapporté au capital disponible (200.000 euros), cela donne un taux de 2,29%... loin de celui de 1,6% évoqué au départ.

Notion de TEG

Ce taux réel frais et assurance inclus correspond au TEG (taux effectif global). Il reflète le vrai coût d’un crédit. Il peut être aisément déterminé en utilisant la méthode évoquée ci-dessus et une calculette financière (ou les outils de simulation fournis notamment par les courtiers en ligne).

Il est en tout cas important de connaître ce taux réel lorsque l’on dispose d’une forte somme d’argent et que l’on hésite entre solder le prêt ou placer le capital équivalent. Pour être gagnant, un épargnant choisissant de conserver un prêt et de placer son argent par ailleurs devra nécessairement trouver un placement servant un taux net supérieur au TEG.

Commentaires (1)
  • fred.riot
    fred.riotposté le 09.02.2017 à 14:57

    Les banques également font des erreurs fréquentes sur le calcul de TEG ou bien sur la conformité de l'offre comme l'utilisation de l'année lombarde ou l'absence de taux de période.

    Il est intéressant de vérifier si votre crédit est concerné par une erreur de TEG. En effet pour les prêts souscrits en 2013 et 2014, la sanction pour l'établissement bancaire est de passer votre taux à 0,04% (Taux d'intérêt légal).

    Nous vérifions gratuitement,si votre crédit est concerné.

    Erreurdelabanque.fr

Immobilier
Analyse0

Les astuces pour investir en Pinel

En dehors des règles de base qui régissent un investissement locatif Pinel, de petites astuces peuvent permettre d’améliorer et de sécuriser son placement.

Lire la suite
Immobilier
Fiche Pratique0

Investissement Malraux : les avantages de la VIR

La vente d’immeuble à rénover offre les mêmes réductions d’impôt que le Malraux classique mais allège la taxation de la plus-value à la sortie. Explications.

Lire la suite