Cautionnement de prêt ou hypothèque ?

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La garantie financière est une formalité obligatoire lorsqu'on souscrit un emprunt immobilier...

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Lorsque l'achat d'un bien immobilier est financé par un emprunt bancaire, la mise en place d'une garantie financière, généralement caution ou hypothèque, est imposée par la banque. Proportionnel à la somme empruntée, le coût de cette garantie financière dépendra aussi de plusieurs facteurs...

Plusieurs choix possibles

Plusieurs choix sont possibles pour garantir un prêt, le plus répandu étant la caution, moins coûteuse que l'hypothèque qui supporte le coût de la taxe de publicité foncière et les frais d'enregistrement au Bureau des hypothèques. Un peu plus contraignante également, l'hypothèque doit être établie par un notaire et publiée à la conservation des hypothèques. Une troisième solution est l'Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers mais, comme l'hypothèque, en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, il faudra s'acquitter des frais de mainlevée. A noter que l'Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers ne s'applique qu'au financement de logements anciens.

Les banques se protègent

Avec l'hypothèque ou l'Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers, la banque peut obtenir la revente du bien en cas de problèmes de remboursement afin de récupérer les fonds avancés. Dans le cas de la caution, c'est la société de cautionnement qui garantit à la banque le remboursement du prêt en cas de défaillance de  l'emprunteur. Le cautionnement est d'ailleurs une spécificité française qui permet une garantie financière associée au profil de risque de l'emprunteur à la différence de l'hypothèque qui est directement adossée à la valeur du bien financé. La société de caution peut donc refuser de garantir un prêt immobilier si le profil de l'emprunteur n'est pas jugé assez solide.

70 à 80% des garanties financières de prêt se faisant par cautionnement, cela explique le faible taux de défaillances de remboursement en France. Deux grandes sociétés de cautionnement de prêts se partagent le marché : la SACCEF et surtout Crédit Logement. Le coût de la caution SACCEF est souvent inférieur aux autres formules mais l'avantage de Crédit Logement est d'offrir la possibilité de récupérer une partie de la caution lors du remboursement du prêt. Un tarif décoté est également proposé par Crédit Logement pour les emprunteurs âgés de moins de 37 ans.

Exemple

Dans le cas d'un emprunt de 100 000 €, le coût approximatif de la garantie financière est le suivant :

Caution Crédit Logement :1 480 € en début de prêt dont 796 € pourront être restitués en fin de prêt. Si vous avez moins de 37 ans : 1 080 € en début de prêt dont 196 € pourront être restitués en fin de prêt.

Caution SACCEF : 1 200 € en début de prêt (dans le cas d'un emprunt avec apport personnel de 10%).

Hypothèque : 1 748 € auxquels s’ajouteront éventuellement 840 €de frais de mainlevée.

Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers : environ 800 € auxquels s’ajouteront éventuellement 840 € de frais de mainlevée.

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