Achat immobilier : attention au risque de lésion en cas de trop bonne affaire !

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Un vendeur s’estimant lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle du bien peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente ou être indemnisé. Il dispose pour cela d’un délai de 2 ans…

Boursier.com

Vous avez réalisé une très bonne affaire sur un bien immobilier et vous savez qu’une fois l’opération conclue, le vendeur ne peut plus en contester le prix. De belles perspectives de plus-value s’offrent donc à vous…

Attention toutefois, car si le prix peut être librement consenti entre les parties, la loi prévoit un dispositif de protection des vendeurs contre les prix de vente manifestement sous-évalués.

Ce mécanisme prévu par les articles 1674 à 1685 du code civil est connu sous le nom d’action en rescision pour lésion. Concrètement, il autorise le vendeur à demander devant un tribunal l’annulation de la vente (ou une indemnisation) s’il a été lésé de plus des 7/12 de la valeur du bien.

Autrement dit, on considère ici qu’un vendeur a été lésé s’il a reçu moins de 5/12 de la valeur réelle du bien immobilier (voir exemple en bas de page).

2 ans pour agir

Ce droit accordé au vendeur est limité dans le temps : l’action ne peut être engagée que dans les 2 ans qui suivent la vente du bien. En revanche, le vendeur ne peut être privé de ce droit. Toute clause prévoyant la renonciation du vendeur à son droit à agir en rescision serait jugée irrecevable devant un tribunal.

3 experts

La procédure est assez contraignante. Le juge doit en effet s’appuyer sur l’avis de 3 experts. Or ces derniers sont tenus de ne donner qu’un seul avis dans un rapport commun. Les experts sont nommés par le juge (sauf accord préalable des parties).

Les améliorations laissées de côté

Bien entendu, l’évaluation de la valeur du bien doit se faire en tenant compte de son état au jour de la vente. Si dans l’intervalle, l’acquéreur a fait des travaux d’amélioration, ces derniers sont laissés de côté pour l’estimation.

Annulation ou indemnisation

S’il est avéré que le vendeur a été lésé, l’acquéreur a deux options : l’annulation de la vente ou l’indemnisation. S’il opte pour l’indemnisation, il doit alors verser au vendeur le complément de prix (par rapport à l’estimation), déduction faite de 10% du prix total (voir exemple).

Gare à l'achat-revente avec une grosse plus-value

Il est certes difficile pour un vendeur d’engager une action en rescision pour cause de lésion, celui-ci pouvant avoir des doutes sur l’ampleur réelle de la lésion. En revanche, il peut être alerté par une revente rapide du bien. Si l’opération s’effectue avec une grosse plus-value à la clé, il sera de surcroît plus facile pour le vendeur initial de prouver la lésion (il appartient d’ailleurs au notaire de vérifier ce point en cas de revente rapide d’un bien).

Exemple

Mr A vend un bien immobilier à Mr B pour 120.000 euros. Quelques mois plus tard, Mr A est alerté par ses enfants qui estiment que le bien valait en réalité 360.000 euros. Si les experts confirment cette évaluation, le tribunal pourra effectivement conclure à la lésion, Mr A n’ayant reçu que 4/12 de la valeur réelle de l’immeuble (soit une lésion à hauteur de 8/12).

Mr B pourra alors choisir entre l’annulation de la vente ou une indemnisation. Dans ce dernier cas, Mr B devra payer un complément à concurrence du juste prix (soit 240.000 euros) mais pourra déduire 10% du prix total (soit 36.000 euros). Il devra donc verser 204.000 euros à Mr A, qui aura perçu au total 324.000 euros.

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