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La chute inédite des taux bouleverse les règles du rachat de crédit et crée de nouvelles opportunités pour quasiment tous les emprunteurs, même ceux qui ont souscrit en 2014.
On ne cesse de le répéter, les taux des emprunts immobiliers n’arrêtent pas de baisser depuis des mois et offrent des opportunités inédites de se financer à moindre coût. Pour ceux qui ont déjà contracté un emprunt immobilier, des opportunités d’économies sont à saisir en renégociant son taux, autrement dit en procédant à un rachat de crédit.
De nouvelles opportunités
Beaucoup d’emprunteurs ont tendance à penser que le rachat de crédit reste une opération intéressante pour ceux qui ont emprunté dans le passé à des taux très élevés. Or, aujourd’hui, la baisse des taux a été si rapide (jusqu’à plus de 1% en un an) et les taux sont tombés si bas que quasiment tous les emprunteurs auraient intérêt à renégocier. Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial. Dans la pratique, la plupart des banques refuseront ou ne feront qu’un geste minime. Il faudra donc changer de banque pour profiter des taux planchers du moment (autour de 2,2% sur 15 ans et 2,5% sur 20 ans). Le gain pourra être d’autant plus important qu’un emprunt souscrit à l’origine sur 20 ans il y a 4 ou 5 ans se transformera en nouveau prêt sur 15 ans avec à la clé un taux inférieur (un taux sur 15 ans est toujours moins élevé qu’un taux sur 20 ans).
Changement de règles
Le courtier Meilleurtaux.com souligne que certaines règles admises traditionnellement pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit sont aujourd’hui remises en cause. Il faut toujours un écart de taux au moins égal à 0,70%, un capital restant dû minimum de 70 000 euros ou garder son bien encore quelques années. En revanche, il n’est plus nécessaire d’être dans la première moitié de remboursement de son prêt (un rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital) ou d’avoir remboursé au moins une année afin d’amortir les frais (un argument que peuvent d’ailleurs parfois opposer à tort les banques à une demande de renégociation).
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Même les emprunts de 2014
Même les emprunts souscrits début 2014 (avec des montants importants) sont donc potentiellement renégociables. Pour déterminer le gain, il faut ensuite calculer les indemnités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), le coût de la garantie du nouveau prêt et les frais de dossiers éventuels. Le recours à un courtier facilite généralement les démarches sachant qu’il faudra donc changer de banque. C'est un nouvel établissement qui va vous prêter et vous permettre ainsi de rembourser votre banquier actuel. A cette occasion, votre assurance de prêt sera également remboursée pour en souscrire une nouvelle. En changeant pour une assurance moins chère, il est d'ailleurs encore possible de réaliser des économies. Ce qui change aussi, c’est que la nouvelle banque qui vous accueille est aujourd’hui quasi certaine de vous garder jusqu’au remboursement de votre crédit étant donné qu’on voit mal comment les taux pourraient encore baisser de près d’1%.
Exemples chiffrés
Selon une simulation de Meilleurtaux.com, un crédit de 200 000 € souscrit en février 2014 à 3,25% peut se transformer aujourd’hui en un nouveau prêt sur 18 ans à 2,3%. Même après paiement des indemnités de remboursement anticipé, de la nouvelle prise de garantie et des frais de dossiers (plus de 7 000 € au total), l’économie réalisée atteint 14 800 euros et permet, à mensualité équivalente, de gagner 13 mois de remboursements. Autre exemple frappant, un crédit de 300 000 € sur 20 ans démarré il y a plus de 10 ans (à 5%) peut encore générer une économie de 16 000 € avec un rachat sur 7 ans à 1,7%. Quant à ceux qui ont des emprunts datant de 2008, période du dernier pic des taux (plus de 5% sur 20 ans), les gains peuvent être spectaculaires avec un coût du crédit souvent divisé par deux.
Peu d’emprunteurs sont passés à l’action
Malgré ces exemples, les français ne sont pas nombreux à renégocier leurs crédits. D’après des calculs de Meilleurtaux, 24% seulement des crédits en cours auraient fait l’objet d’une demande de renégociation. Dans plus de la moitié des régions françaises, ce pourcentage serait même inférieur à 20%. L’Ile-de-France affiche le meilleur score car c’est certainement La région où les clients ont le moins de scrupules à changer de banques.
