Prêts in fine : attention aux idées reçues !

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Ce mode de financement est souvent présenté comme fiscalement avantageux. Mais il ne faut pas oublier qu’il reste malgré tout coûteux. Explications…

Reuters

La promesse d’une carotte fiscale peut parfois aveugler l’investisseur, notamment dans le domaine immobilier. Le prêt in fine peut ainsi être mal analysé.

Principe

Le mécanisme du prêt in fine est simple. Chaque mois, l’emprunteur ne paie que les intérêts. Le capital n’est quant à lui remboursé qu’à la fin. Le capital restant dû étant le même tout au long du financement, le montant des intérêts est stable. Il est aussi plus élevé qu’avec un prêt amortissable car avec ce dernier, le capital à rembourser diminue au fil de l’eau.

Exemple

Prenons un financement de 100.000 euros sur 10 ans à 1,5%. Avec un prêt amortissable, l’emprunteur paie 897,91 euros chaque mois. Au total, le coût du crédit est proche de 7.750 euros.

Avec un prêt in fine au même taux, les intérêts sont de 1.500 euros par an, soit 125 euros par mois. Sur 120 mois, l’emprunteur paie 15.000 euros d’intérêts.

Plus de déductions fiscales

Les intérêts étant déductibles fiscalement dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt in fine permet donc de maximiser les déductions. C’est là l’argument choc employé par certaines banques et certains courtiers. La logique est d’ailleurs implacable.

Imaginons que l’emprunteur soit imposé à 30% (plus 15,5% de prélèvements sociaux) sur ses loyers. S’il opte pour un prêt amortissable, les intérêts versés (7.750 euros) lui feront économiser 3.526 euros d’impôt et prélèvements sur 10 ans. Avec un prêt in fine, il pourra déduire 15.000 euros et économiser ainsi 6.825 euros de fiscalité.

Optimisation ou illusion ?

Doit-on pour autant parler d’optimisation ? Rappelons en effet que l’optimisation fiscale ne consiste pas simplement à réduire le montant de l’impôt. Elle doit avant tout permettre de maximiser le revenu net d’impôt.

Vaut-il mieux payer 5.000 euros d’impôt sur 10.000 euros de revenus (c’est-à-dire gagner 5.000 euros nets) ou abaisser son impôt à 2.000 euros mais avec seulement 4.000 euros de revenus (et gagner 2.000 euros nets) ?

Avec le prêt in fine, le problème est le même. Certes, il réduit la charge fiscale. Mais cela ne doit pas faire oublier que son coût global est plus élevé.

Analyser le coût réel

Reprenons notre exemple. Avec un prêt amortissable, l’emprunteur paie 7.750 euros d’intérêts sur 10 ans et économise 3.526 euros d’impôt. Le coût du prêt net de fiscalité est donc de 4.223 euros.

En choisissant un prêt in fine, il peut économiser 6.825 euros d’impôt, mais doit pour cela régler 15.000 euros d’intérêts. Le coût net du financement dans la durée est alors de 8.175 euros… presque deux fois plus élevé qu’avec un prêt amortissable.

Ne pas regarder que la fiscalité

Quel est alors l’avantage d’un prêt in fine ? En fait, le véritable atout du prêt in fine est à rechercher du côté de la trésorerie. Il limite en effet les décaissements jusqu’à l’échéance.

Dans l’exemple ci-dessus, un prêt amortissable impose de rembourser à la banque 10.775 euros chaque année pendant 10 ans. Avec un prêt in fine, les paiements se limitent à 1.500 euros par an, les 100.000 euros de capital n’étant remboursés qu’au terme des 10 ans.

Le prêt in fine est donc parfaitement adapté pour les investisseurs qui veulent limiter leurs sorties de trésorerie pendant le prêt et qui ont la capacité de rembourser le capital en une fois à l’échéance (par exemple un investisseur ayant par ailleurs des placements ou prévoyant une revente du bien immobilier à terme). En termes de flux de trésorerie (et donc de rendement actuariel), il est en effet plus intéressant de rendre un capital à terme que de le rembourser au fil de l’eau.

La fiscalité constitue alors un atout de plus pour le prêt in fine. Mais elle ne doit pas être l’argument de départ.

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