Selon nos calculs, grâce au nouveau cadre, l’imposition sera nettement moins lourde pour les ventes de terrains. Dans le meilleur des cas, la pression fiscale baissera de près de 14 points. Détails...
C’est fait. Depuis le 1er septembre, les plus-values sur les cessions de terrains ont changé de régime fiscal. Elles sont désormais soumises aux mêmes règles que les immeubles bâtis. Autrement dit, les plus-values sont exonérées d’impôt au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Auparavant, il fallait attendre 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux mais aussi d’impôt.
De surcroît, jusqu’à fin 2015, un abattement de 30% sera appliqué sur les impôts et les prélèvements sociaux.
Un cadre systématiquement bénéfique au contribuable
Reste que pour le contribuable, ces règles peuvent encore être complexes à déchiffrer. Combien paiera-t-on exactement ? Quel sera le gain vis-à-vis de l’ancien cadre ? L’Argent & Vous a décidé de faire ses calculs pour évaluer l’impact réel de ces modifications.
Il en ressort que le nouveau dispositif est systématiquement avantageux pour les vendeurs de terrains. Durant les 5 premières années de détention, la taxation atteignait auparavant 34,5% de la plus-value dégagée (aucun abattement). Désormais, la pression fiscale est ramenée à 24,2% (grâce à l’abattement exceptionnel de 30%). Soit un gain de 10,4 points.
| *depuis le 01/09/2014, calculs réalisés par L'Argent & Vous | |||
|---|---|---|---|
| Taxation totale avec l'ancien régime (en % de la plus-value dégagée) | Taxation totale avec le nouveau régime* (en % de la plus-value dégagée) | Gain avec le nouveau régime (en points de %) | |
| Après 1 an | 34,5% | 24,2% | -10,4 |
| Après 2 ans | 34,5% | 24,2% | -10,4 |
| Après 3 ans | 34,5% | 24,2% | -10,4 |
| Après 4 ans | 34,5% | 24,2% | -10,4 |
| Après 5 ans | 34,5% | 24,2% | -10,4 |
| Après 6 ans | 33,8% | 23,2% | -10,6 |
| Après 7 ans | 33,1% | 22,2% | -10,9 |
| Après 8 ans | 32,4% | 21,2% | -11,2 |
| Après 9 ans | 31,7% | 20,2% | -11,5 |
| Après 10 ans | 31,1% | 19,3% | -11,8 |
| Après 11 ans | 30,4% | 18,3% | -12,1 |
| Après 12 ans | 29,7% | 17,3% | -12,4 |
| Après 13 ans | 29% | 16,3% | -12,7 |
| Après 14 ans | 28,3% | 15,4% | -12,9 |
| Après 15 ans | 27,6% | 14,4% | -13,2 |
| Après 16 ans | 26,9% | 13,4% | -13,5 |
| Après 17 ans | 26,2% | 12,4% | -13,8 |
| Après 18 ans | 24,8% | 11,4% | -13,4 |
| Après 19 ans | 23,5% | 10,5% | -13 |
| Après 20 ans | 22,1% | 9,5% | -12,6 |
| Après 21 ans | 20,7% | 8,5% | -12,2 |
| Après 22 ans | 19,3% | 7,8% | -11,5 |
| Après 23 ans | 17,9% | 6,8% | -11,1 |
| Après 24 ans | 16,6% | 5,9% | -10,7 |
| Après 25 ans | 13,8% | 4,9% | -8,9 |
| Après 26 ans | 11% | 3,9% | -7,1 |
| Après 27 ans | 8,3% | 2,9% | -5,4 |
| Après 28 ans | 5,5% | 2% | -3,5 |
| Après 29 ans | 2,8% | 1% | -1,8 |
| Après 30 ans | 0% | 0% | 0 |
Comme le montre notre tableau, l’écart s’accroît avec le temps. Pour un bien détenu depuis 17 ans, le nouveau régime aboutit à une taxation globale correspondant à 12,4% de la plus-value. Auparavant, la pression fiscale était de 26,2%. Elle est donc réduite de plus de moitié.
Exemple
Un vendeur cède un terrain pour 100.000 euros et dégage à l’occasion une plus-value de 50.000 euros. Ce bien était détenu depuis 17 ans. Compte tenu des différents abattements en vigueur, il devra régler 6.213 euros d’impôts et prélèvements. Soit 12,4% de la plus-value. Jusqu’au 31 août dernier, la facture pour la même opération était de 13.110 euros (26,2% de la plus-value).
Une fois passé ce cap des 17 ans, le nouveau système reste plus avantageux que l’ancien, mais l’écart se réduit progressivement. Après 25 ans, la pression fiscale n’est plus que de 4,9% contre 13,8% avant. Ce qui traduit un gain de 8,9 points.
Bien entendu, il n’y a plus de différence passé un délai de 30 ans puisque les plus-values sont alors totalement exonérées d’impôts et de plus-values... comme avec l’ancien système.
