Moduler les mensualités d’un emprunt immobilier : une formule souvent gagnante !

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Reuters

La plupart des emprunts immobiliers proposés par les banques sont aujourd’hui modulables, c’est-à-dire que l’emprunteur a la possibilité de demander, sans frais, une baisse ou une hausse de ses mensualités de remboursement. Il convient de se renseigner dès la souscription sur cette possibilité qui est encadrée par des limites à la baisse ou à la hausse. Une baisse des mensualités aura pour conséquences de rallonger la durée du crédit et donc d’augmenter son coût global. A l’inverse, une hausse des mensualités raccourcira la durée d’emprunt et réduira donc son coût.

Alternative à l’épargne

Le bénéfice à augmenter ses mensualités lorsque ses finances le permettent peut facilement se mesurer en comparant les faibles rendements des produits d’épargne. Augmenter de 100 euros par mois la mensualité d’un emprunt au taux de 2% sera par exemple beaucoup plus avantageux que de verser ces 100 euros sur son Livret A qui rapporte moins de 1%.

Des limites à respecter

Pour activer la modulation de son prêt, un simple courrier mentionnant la nouvelle échéance souhaitée suffit. Vous devrez ensuite accepter la proposition de la banque qui vous fera parvenir un nouvel échéancier.

Exemple

A la Banque Postale par exemple, une modulation à la hausse de la mensualité pourra être comprise entre +5% et +30%. A la baisse, la mensualité pourra être réduite d'un minimum de 15 euros et au maximum de -10%.

Optimiser le taux d’intérêt

Jouer sur la modulation des mensualités peut également permettre d’optimiser le taux d’intérêt de son emprunt. Sachant que les taux proposés sont plus intéressants pour les durées courtes, il peut être judicieux de choisir une durée inférieure pour laquelle la mensualité pourra sembler un peu trop lourde, quitte à demander ensuite à la diminuer. Ce scénario s’applique lorsqu’on est susceptible d’emprunter sur des durées immédiatement supérieures à 10, 15 ou 20 ans. L’avantage réside dans le fait que la modulation ne modifie pas le taux d’intérêt, seul l’échéancier de remboursement évolue. Attention, les banques n’autorisent en général la modulation qu’après la première, voire la deuxième année de remboursement.

Simulation chiffrée

Prenons l'exemple d'un couple disposant d’une capacité de remboursement mensuelle proche de 1 200 € avec un besoin d'emprunter 205 000 €. La banque aura tendance à lui proposer un emprunt sur 17 ans (proposition 1). Sur cette durée, les barèmes de taux à 20 ans s’appliquent, soit actuellement 1,7% en moyenne. La mensualité sera ainsi de 1 158 € et le coût du crédit d'environ 32 000 € (hors assurance).

Ce couple aura pourtant intérêt à demander à emprunter sur 15 ans (proposition 2) pour bénéficier d’un taux de 1,45% et d'un coût du crédit de 23 200 €. Dans ce cas, la mensualité sera de 1 268 € (au-dessus de la capacité de remboursement du ménage) mais avec la possibilité de la ramener à 1 167 € en demandant une modulation à la baisse de -8% une fois le prêt souscrit. Il faudra cependant attendre 12 mois pour demander cette modulation. Au bout de ces 12 mois, le capital restant dû serait d’environ 192 700 € et il resterait 184 mois de durée de remboursement, soit au total 196 mois (16 ans et 4 mois). Cette modulation entraînerait une augmentation du coût du crédit à 25 200 €.

Mais à l’arrivée, ce coût de 25 200 € reste inférieur de 6 800 € (32 000 € - 25 200 €) à celui de la proposition initiale sur 17 ans avec des mensualités équivalentes, en dehors de la première année où un effort d’environ 100 € sur les mensualités devra être fait (soit 1 200 €). Le couple est donc gagnant sur tous les tableaux, d'autant qu'il aura remboursé son logement plus tôt (-8 mois).

Simulation pour un emprunt de 205 000 €
Source : L'Argent & Vous
DuréeTauxMensualitéCoût du crédit
Proposition 117 ans (204 mois)1,7%1 158 €32 000 €
Proposition 215 ans (180 mois)1,45%1 268 €23 200 €
Proposition 2 modulée à la baisse16 ans et 4 mois (196 mois)1,45%1 167 €25 200 €
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