Logement : Loi Mézard / loi Pinel, même combat

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"Tous (les) objectifs" du gouvernement "sont liés à la réduction du poids (des) dépenses publiques" a affirmé Gérald Darmanin,

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Dispositif Pinel

Publi-rédactionnel -- "Tous (les) objectifs" du gouvernement "sont liés à la réduction du poids (des) dépenses publiques" a affirmé Gérald Darmanin, ministre de l’Action et des Comptes publics, au cours du débat d’orientation des finances publiques. Dans ce cadre, trois postes d’économie ont été identifiés, parmi lesquels, le logement.

Alors que la loi Pinel d’incitation à l’investissement dans l’immobilier est vouée à disparaître, en quoi la loi Mézard permettra-t-elle à l’État de réaliser des économies par rapport à loi Pinel ?

La consultation nationale qui invitait les professionnels du logement à participer à l’écriture de la loi Mézard, a récemment pris fin. Voici les solutions évoquées par le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, pour motiver la construction de logements et rendre accessible la propriété et le parc locatif à tous les Français.

Ce n’est qu’un aurevoir Pinel

Le 4 août dernier, Jacques Mézard et son ministre d’État, Julien Denormandie, annonçaient le lancement d’une vaste consultation à destination des collectivités, associations et professionnels du logement et de l’habitat. Cette consultation nationale visait à interroger les parties-prenantes sur la question du logement en vue de l’élaboration de la nouvelle loi “habitat, mobilité, logement” dite “loi Mézard”. Ce sont quelques 600 contributions qui ont été reçues par le Ministère de la Cohésion des territoires.

Partant du constat que la France dépense “plus que ses voisins sans pour autant améliorer les services”, selon les mots de Gérald Darmanin, le président Emmanuel Macron avait déclaré en juillet dernier, au cours de la Conférence nationale des territoires, vouloir mettre fin aux dispositifs jugés coûteux tels que le Pinel ou encore le prêt à taux zéro (PTZ).

Entré en vigueur fin 2014, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement sous le gouvernement Hollande, Sylvia Pinel, vit donc ses derniers jours au motif qu’elle engendrerait des dépenses trop importantes pour l’État. Pour rappel, ce dispositif d’incitation à l'investissement immobilier permet aux contribuables français de réaliser une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 63.000€ pour l’achat d’un logement neuf en zone éligible Pinel.

Face aux accusations dont le Pinel fait l’objet, Jacques Mézard s’est positionné, à plusieurs reprises, comme l’avocat du dispositif, rappelant que ce dernier génère pour l’État des recettes fiscales. Certains médias comme Agora Vox soulignent également les aspects favorables du Pinel sur le secteur de la construction et l’employabilité dans l’industrie du bâtiment.

À l’heure où les propositions transmises durant de la consultation nationale sont étudiées, quelques solutions ont déjà été esquissées pour faire évoluer le Pinel vers une version plus avantageuse pour l’État. La question est de savoir si elle le sera également pour les investisseurs.

Le texte de loi Mézard devrait passer en Conseil des ministres le 20 septembre prochain pour une entrée en vigueur dès l’automne, en ce qui concerne certains aspects, et à compter du 1er janvier 2018 pour ce qui est de la défiscalisation.

Une loi Mézard aux allures de Pinel

Engagé dans un réel mouvement de défense du dispositif Pinel, Jacques Mézard déclarait au quotidien Le Figaro en date du mercredi 6 septembre 2017 : “Le Pinel doit normalement s'arrêter le 31 décembre 2017. Si nous prenons une mesure pour le continuer, quelle que soit sa forme, ce sera donc une décision positive”.

Partisan d’une solution qui a été qualifiée d’”équilibrée”, le ministre de la Cohésion des territoires semble vouloir habiller le Pinel d’un manteau mézardien afin de maintenir les avantages de l’ancien dispositif, tout en éradiquant ses inconvénients.

Pourquoi la loi Mézard ne s’éloigne-t-elle pas davantage du Pinel ?

D’une part, stopper brutalement un dispositif qui a fait ses preuves en matière de soutien à la construction de logements neufs pourrait avoir un effet dévastateur sur les mises en chantier et sur l’emploi. En effet, la chaîne économique de l’industrie du bâtiment est tirée par les investisseurs, qu’ils soient publics ou privés. Si les Français ne sont plus soutenus dans leurs démarches d’investissement immobilier, alors les professionnels du secteur n’ont plus intérêt à s’engager dans des projets qui pourraient ne pas trouver preneur ou se vendre à perte.

Le Commissariat général au développement durable dans ses dernières conclusions au sujet de la conjoncture de l’immobilier, expliquait la récente et notable progression de l’activité dans l’industrie du bâtiment, en partie par l’attrait de l’investissement locatif : “Les réservations et les mises en vente aux particuliers continuent de progresser, portées à la fois par l’investissement locatif et les acquisitions de résidences principales”.

Pour précision, à la fin du premier trimestre 2017, l’emploi salarié dans le secteur de la construction - hors génie civil - a connu une augmentation de 0.6% (1.186.300 salariés), la première depuis 2008..

Suivant cette logique qui veut que le Pinel produise de l’emploi et de l’activité, certains professionnels du courtage immobilier augure que sa disparition brutale pourrait engendrer la suppression de 28.000 emplois directs sur tout le territoire.

Qu’a prévu Jacques Mézard pour contourner les effets négatifs d’un arrêt du Pinel et quels impacts la nouvelle loi logement pourrait-elle avoir sur les investisseurs ?

Nouvelle loi logement : quel impact sur les investisseurs ?

La loi Mézard se donne notamment pour objectifs :

  • de favoriser une offre de logements adaptée à chaque zone du territoire
  • d’accompagner la demande de logements dans les territoire “détendus” (où le volume de logements disponibles correspond ou dépasse le volume de la demande)
  • de faciliter l’accès au logement au plus grand nombre.

Concrètement, cela se traduit par trois mesures phares :

  • un nouveau zonage d’éligibilité
  • la libération du foncier pour la construction de logements
  • des sanctions en cas d’opposition aux permis de construire.

Le nouveau zonage territorial devra intégrer un double impératif :

  • renforcer l’offre de logements dans les zones “tendues” (où le volume de la demande dépasse le volume de logements disponibles)
  • accompagner la demande de logements dans les territoires “détendus”

Ainsi, les zones Mézard devraient ne pas correspondre aux actuelles zones Pinel. La zone Pinel B2 pourrait disparaître ou faire l’objet d’un traitement particulier (accent mis sur les aides à la rénovation énergétique, par exemple). Les zones A, Abis et B1 feront l’objet d’une plus grande attention de la part du gouvernement : les plafonds d’attribution ainsi que les plafonds de loyer seront redéfinis pour favoriser une offre immobilière adaptée au territoire concerné. En effet, la classification des villes françaises en zones permet de garder une maîtrise des prix de location au mètre carré. Ainsi, une réévaluation des plafonds de loyer à la baisse rendrait les biens immobiliers moins rentable pour les investisseurs. Les plafonds de ressources de locataires pourraient au contraire être revus à la hausse afin d’ouvrir le dispositif à un plus grand nombre de ménages.

Au rang des mesures qui font consensus, l’on retrouve la libération du foncier destiné à la construction de logements neufs. Pour y parvenir, le gouvernement devrait prochainement en venir à renforcer les OIN (opération d’intérêt national) qui permettent de recourir à des règles dérogatoires en matière d’urbanisme afin que l’État se substitue aux collectivités dans la délivrance de permis de construire. Cette accélération de la construction pourrait également passer par la dématérialisation des procédures et le retrait de certaines normes contraignantes.

Enfin, Jacques Mézard devrait faciliter l’accès à la propriété en limitant les possibilités de recours en justice dans le cadre de permis de construire. Ainsi, de nouvelles circulaires pourraient voir le jour qui tendront à limiter les recours abusifs dans le cadre d’opérations de construction immobilière.

En guise de rappel, pour les investisseurs qui souhaiteraient profiter des avantages du Pinel avant son remplacement par la l’incertaine loi Mézard, il est important de noter que l’acte authentique du logement neuf convoité doit être signé chez le notaire avant le 31 décembre 2017. De ce fait, l’avant-contrat doit, quant à lui, être signé fin octobre (mi-novembre, dernier délai). Il en va de même pour les dépôts de dossier de prêt à taux zéro (PTZ) auprès des établissements bancaires.

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