Dossier Investir dans l'immobilier locatif

Location saisonnière : que faut-il déclarer, que peut-on déduire ?

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Un propriétaire louant sa résidence principale ou une résidence secondaire afin de compléter ses revenus peut opérer des déductions fiscales. Mais les limites imposées par l’administration sont strictes

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La pratique est désormais courante. Pour rentabiliser un bien immobilier, de nombreux propriétaires le mettent en location pendant les périodes de vacances, l'été mais aussi l'hiver. Cela peut concerner une résidence secondaire et également de plus en plus souvent la résidence principale. Si cette solution a l’avantage d’offrir un complément de revenus, elle impose néanmoins quelques obligations vis-à-vis du fisc.

Déclaration de revenus

Tous les revenus issus des locations saisonnières sont à déclarer. Ceci étant, « ces revenus ne sont imposables qu’au-delà de 760 euros par année fiscale en intégrant les charges supportées par le locataire comme l’eau, l’électricité ou l’entretien d’une piscine », précise un expert de l'immobilier.

Déductions envisageables

En louant un bien meublé, un propriétaire obtient le droit de procéder à certaines déductions. Deux régimes sont possibles.

La solution la plus simple consiste à déclarer en micro BIC. Ce régime accessible pour des loyers inférieurs à 32.600 euros par an permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50%. Par exemple, en cas de location pour 5.000 euros sur une année, seuls 2.500 euros seront ajoutés aux revenus imposables du propriétaire. « Il est important de rappeler que dans ce cadre aucune autre déduction de charge ne sera possible », prévient le spécialiste.

L’autre option consiste à passer au régime réel. Toutes les charges liées à la location sont alors déductibles : intérêts d’emprunts, entretien, travaux, publicité... Ce cadre se révèle toutefois beaucoup plus contraignant. « Il est alors impératif de tenir un livre comptable qu’il est conseillé de faire valider par un notaire, un avocat fiscaliste ou un comptable. De surcroît, ce régime se met en place pour deux ans au minimum et se reconduit par périodes de deux ans », détaille ce même professionnel.

Il est donc essentiel de faire des simulations au préalable en se faisant éventuellement conseiller par un professionnel.

Quid en cas d’occupation partielle par le propriétaire ?

Si le bien n’est loué que temporairement et que les propriétaires l’occupent une partie de l’année, il convient d’être vigilant sur les déductions. De fait, les charges ne sont déductibles qu’au prorata temporis de la mise en location. Ainsi, pour un bien loué 3 mois sur 12, les charges annuelles ne seront déductibles qu’à hauteur du quart de leur valeur.

Il est éventuellement possible de déduire les charges correspondant à des périodes vides et non occupées par le propriétaire. Mais il faut pouvoir prouver en cas de contrôle que tout a été mis en œuvre pour louer le bien. Pour ces cas exceptionnels, il est en tout cas conseillé de contacter l’administration pour faire le point sur les déductions autorisées car chaque dossier peut être traité au cas par cas.

Quelles précautions prendre s’il s’agit d’une résidence principale ?

Les propriétaires souhaitant louer leur résidence principale pendant leur absence sont soumis aux mêmes règles concernant les déclarations et les déductions. Attention toutefois, si l’achat a été effectué via un PEL ou un PTZ, l’administration peut exiger un remboursement des aides car ces dispositifs ne sont pas destinés à financer de l’immobilier locatif.

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