L’investissement immobilier au Québec est facilement accessible aux Français

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Le gros avantage du Canada est la possibilité de financer son bien avec un emprunt, ce qui n’est pas possible aux Etats-Unis où il faut payer cash. Un investisseur français pourra ainsi avoir accès au crédit dans une banque canadienne…

Altitude International Realty

Le cabinet Altitude International Realty, spécialiste de l’investissement immobilier en Amérique du Nord, a récemment étendu son expertise au Québec, la plus grande province du Canada. Altitude International Realty accompagne les particuliers dans leurs investissements sur cette zone qui bénéficie d’une économie solide avec un marché immobilier dynamique.

La possibilité d’emprunter

Comme aux Etats-Unis, le Canada bénéficie d’une convention fiscale permettant aux investisseurs français d'éviter la double imposition sur leurs revenus fonciers grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France. Mais le gros avantage du Canada est la possibilité de financer son bien avec un emprunt, ce qui n’est pas possible aux Etats-Unis où il faut payer cash. Un investisseur français pourra ainsi avoir accès au crédit dans une banque canadienne dans des conditions quasiment identiques aux résidents canadiens et à des taux d’intérêt qui sont actuellement très attractifs bien que supérieurs à ce qu’on trouve en France. Les taux canadiens sont actuellement compris entre 2,5% et 3%. Le dirigeant d’Altitude International Realty, Victor Pagès, cite l’exemple d’un  cadre au «petit patrimoine» qui vient de signer à 2,8%.

Faiblesse du dollar canadien

L’emprunteur français devra quand même disposer d’un apport de 35% à 40%. Sachant qu’à Montréal, principale métropole du Québec, on trouve des logements autour de 250 000 dollars canadiens, soit environ 172 000 € grâce à la faiblesse du dollar canadien (1 € = 1,45 $ CAD), l’apport nécessaire se situe autour de 65 000 €. Les villes francophones de Montréal et Quebec City sont d’ailleurs recommandées par le cabinet pour leurs prix raisonnables et le boom de la construction de programmes neufs de ces dernières années. Le loyer mensuel estimé pour ce type de bien est d’environ 1 000 €, soit un rendement brut proche de 6%.

Accompagnement complet

Altitude International Realty propose un accompagnement complet de l’investisseur, il se charge de trouver le logement grâce à son réseau d’agents immobiliers sur place et prend en charge toutes les démarches administratives de l’acquisition qui se font, au Canada comme aux Etats-Unis, par l’intermédiaire d’un  avocat.  Pendant 12 mois, un accompagnement fiscal et juridique est proposé, ce qui comprend au départ la signature du contrat de gestion locative ou l’obtention des identifiants fiscaux. Pour le Canada, le cabinet s’occupe aussi du dossier de financement en partenariat avec des banques locales. Altitude International Realty se rémunère avec un forfait de 6 000 € pour un investissement jusqu’à 250 000 $ et au pourcentage du prix au-delà. Pour le montage du financement bancaire avec ouverture d’un compte au Canada, un forfait d’environ 1 000 € est demandé.

Double déclaration

Les français qui achètent un logement au Canada pour le louer doivent tout d'abord déclarer leurs revenus sur place, puis en France. La convention bilatérale entre les administrations des deux pays empêche toutefois une double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôt obtenu en France.

Déductions

Au Canada comme aux Etats-Unis, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien (assurance, frais de copropriété, taxes foncières) sont déductibles des loyers bruts. Autre avantage du Canada, le prix de l'acquisition peut être amorti de manière progressive, par exemple à un taux de 4% par an. Ces amortissements viennent fortement diminuer la base imposable, un peu comme dans le cas particulier de la location meublée en France avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Une fiscalité deux fois moins élevée

Dans la majorité des cas, l’impôt à payer au Canada sera de 22% des loyers nets déduits des charges et des amortissements, soit à peine quelques centaines d’euros dans le cas d’un logement de 250 000 dollars. Les français ont aussi l’avantage de ne pas supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur les revenus à l’étranger. Quant à l’impôt supplémentaire à payer en France après crédit d’impôt lié à la convention, Altitude International Realty l’estime à environ 1 100 € pour un ménage à hauts revenus (dans la tranche d’imposition à 41%).  Au final, le cabinet estime que le rendement net d’un tel investissement au Canada est le double de celui réalisé en France, même en partant d’un rendement brut comparable de 6%.

Plus-values

Investir au Québec permet aussi d’espérer une plus-value à terme car les prix de l’immobilier y sont 2 à 3 fois moins élevés que dans la partie anglophone du Canada (Vancouver ou Toronto) et jusqu’à 4 fois moins importants qu’à Paris. S'agissant de l'imposition de l'éventuelle plus-value immobilière lorsque ce bien sera revendu, le principe de la double déclaration prévaut également mais le mécanisme est plus simple puisqu’un crédit d'impôt égal à l'impôt canadien est octroyé aux Français dans cette situation. Quoi qu'il en soit, vous ne pourrez pas échapper à la fiscalité française. L'impôt payé au Canada viendra en effet en déduction lors du calcul de l’imposition en France selon les règles françaises applicables aux plus-values immobilières. L’évolution du taux de change €/$ viendra bien sûr influencer la plus-value potentielle.

Comparatif de fiscalité France/ Canada pour un foyer imposé dans la tranche à 41%
en euros, source : Altitude International Realty
CanadaFrance
Coût d'acquisition174 000174 000
Revenus locatifs annuels12 20012 200
Charges déductibles annuelles- 3 800- 3 800
Loyer annuel net8 4008 400
Amortissement- 6 7000
Résultat imposable1 7008 400
Impôt sur le revenu3803 450
CSG-CRDS01 300
Impôt à payer1 4904 750
Rendement net4%2,1%
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