Dossier Rachat de crédit immobilier : dépêchez-vous avant que les taux remontent !

Les taux immobiliers remontent, dépêchez-vous de renégocier votre emprunt  !

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Aujourd’hui encore, tous les emprunts immobiliers souscrits ces dernières années, et même début 2016 pour certains, peuvent être intéressants à renégocier. Les économies se comptent généralement en dizaines de milliers d’euros...

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La baisse des taux immobiliers est finie mais il est encore temps de renégocier son emprunt pour ceux qui ne l’ont pas fait ! Les taux ont commencé à remonter et cela pourrait continuer dans les prochaines semaines ou les prochains mois. Mieux vaut donc ne pas attendre, d’autant que les délais pour une renégociation ou un rachat de crédit sont plus longs et que la période actuelle de remontée des taux obligataires risque de rendre les banques moins conciliantes dans les négociations. A ce jour, les taux restent très bas puisque les banques prêtent en moyenne autour de 1,1% sur 10 ans, 1,3% sur 15 ans, 1,6% sur 20 ans et moins de 2% sur 25 ans. Pour les meilleurs profils justifiant de revenus élevés et d’un apport conséquent, les courtiers parvenaient encore récemment  à des négociations record jusqu’à 0,7% sur 10 ans et moins de 1% sur 15 et 20 ans.

Un exercice de négociation

La renégociation d’un taux immobilier reste en effet un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. Chaque banque fixe des règles générales qui vont dépendre de ses objectifs de production de crédit et qui sont donc variables avec le temps. Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial de son emprunt. Dans la pratique, la plupart des banques ne feront qu’un geste minime. Pour obtenir davantage, votre banquier vous demandera de s’engager sur le long terme, ce qui passe par exemple par la souscription d’assurances habitation ou automobile. Le fait de souscrire une assurance-vie ou de réaliser un versement conséquent sur un contrat sera un argument de poids dans la négociation. Si vous n’avez pas de PEL, le fait d’en ouvrir un sera également bien vu par le banquier.

Le rôle du courtier

Mais si vous ne disposez pas de capacité d’épargne ou si votre banque se montre peu généreuse dans la négociation, vous n’aurez d’autre choix que d’aller démarcher un établissement concurrent pour faire racheter votre crédit. Dans ce cas, il est souvent plus aisé de se faire assister par un courtier qui pourra solliciter l’ensemble des banques. Ce sera également l’occasion de vérifier que le taux de votre assurance-crédit est compétitive, avec de nouvelles économies à la clé si ce n’est pas le cas. Lors d'un rachat de crédit, il est en effet possible de résilier son contrat d'assurance de prêt lors du remboursement de ce dernier.

a savoir

D’après le courtier CAFPI, la renégociation de crédits devrait approcher les 40% de la production de crédit sur l’ensemble de 2016.

Les règles de base

Compte tenu des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), des frais de garantie du nouveau prêt et des frais de dossiers éventuels, pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit, Il faut généralement un écart de taux d’au moins 0,7% entre le taux de son emprunt et les taux actuels. Le capital restant dû doit être d’au moins 70 à 80 000 euros (plus il est élevé, plus les économies seront importantes) et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre bien encore plusieurs années. Le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.

Aujourd’hui encore, tous les emprunts souscrits ces dernières années et même début 2016 pour certains, répondent à ces critères. Les emprunteurs ayant contracté leur emprunt à la fin de l’année dernière, période où les taux étaient remontés entre 2,5% et 2,6% sur 20 ans, peuvent ainsi bénéficier d'un écart de 1% puisque les banques prêtent aujourd’hui entre 1,5% et 1,6% sur 20 ans. Les économies réalisées sont donc souvent très importantes.

Exemple

Pour un emprunt de 200 000 € souscrit en novembre ou décembre 2015 à 2,5% sur 20 ans, l'économie nette représenterait plus de 15 000 € avec un rachat de crédit à 1,6% aujourd'hui. Ce calcul tient compte bien sûr du paiement des indemnités de remboursement anticipé et du coût de la nouvelle garantie (environ 3 600 € au total avec une caution Crédit Logement).

Sachant que les taux immobiliers ont été divisés par deux en deux ans et demi, pour ceux qui ont emprunté en 2012, 2013 ou 2014, les économies peuvent bien sûr être beaucoup plus importantes et se comptent généralement en dizaines de milliers d’euros. Certains en sont d’ailleurs aujourd’hui à leur deuxième, voire troisième renégociation et/ou rachat de crédit !

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Actu0

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