Les astuces pour améliorer la rentabilité d’un investissement Pinel

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Un petit 3 pièces aura un meilleur rendement car les prix au m² proposés par les promoteurs sont moins élevés pour un 3 pièces que pour un 2 pièces et encore moins par rapport à un studio.

Les Provinces

Investir dans l’immobilier locatif neuf avec le dispositif Pinel séduit de plus en plus de français. La plupart des investisseurs finançant leur acquisition à crédit, ce placement a l’avantage de bénéficier des taux d’intérêt d’emprunt au plus bas. Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers, bénéficier de taux au plancher a quand même une contrepartie : moins d’intérêts à imputer et donc une base imposable plus élevée.

Pour revenir au Pinel, nous avons déjà alerté sur la nécessité de trouver le bon emplacement pour investir en se méfiant notamment des zones les moins tendues (B1 et B2). Mais d’autres aspects propres au logement lui-même sont bien sûr à prendre en compte. Un représentant du groupe Eiffage Immobilier, parmi les grands promoteurs nationaux à commercialiser des logements Pinel, a récemment donné ses conseils lors d’une conférence à laquelle nous avons assisté au salon de l’immobilier de Paris début octobre.

Privilégier les T3 compacts

Pour ce professionnel, un appartement compact sans balcon offrira par exemple une meilleure rentabilité locative car ce type de logements ne se louera pas beaucoup moins cher mais sera nettement moins coûteux à l’achat. Par appartement compact, on entend un 2 pièces de 38 à 39 m² ou un 3 pièces de 56 à 57 m². Un petit 3 pièces aura ainsi un meilleur rendement car les prix au m² proposés par les promoteurs sont moins élevés pour un 3 pièces que pour un 2 pièces et encore moins par rapport à un studio. Même si un studio a l’avantage de nécessiter un budget plus abordable et de paraître plus aisé à louer, cet investissement sera donc moins rentable qu’un T3. Autre avantage, un occupant de grande surface reste en général plus longtemps dans son logement.

Nouveaux quartiers

Eiffage recommande aussi de s’intéresser aux premiers programmes lancés dans des nouveaux quartiers où tout est encore à aménager. Les prix de lancement y sont en principe intéressants et moins chers que les programmes construits par la suite dans ces nouveaux quartiers. Les nombreux projets de construction autour des futures gares de transport en commun du Grand Paris offrent par exemple ce type d’opportunités en banlieue parisienne. Pour faire du Pinel en région parisienne, il faut toutefois se concentrer sur des communes où les plafonds de location imposés par le Pinel ne sont pas trop éloignés des loyers de marchés. Dans Paris et les communes limitrophes les plus chères, faire du Pinel n’a bien sûr aucun sens.

a savoir

Disposer d’une cuisine aménagée dans un logement Pinel est aujourd’hui indispensable pour trouver un locataire. Attention par ailleurs aux résidences entièrement Pinel : le fait de n’avoir que des locataires entraînera généralement des problèmes sur le long terme au niveau de l’entretien des bâtiments.

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