Dossier Investir dans l'immobilier locatif

Investissement locatif : sachez calculer votre vraie rentabilité

Tendance Analyse 0

Beaucoup d’investisseurs font le rapport entre le prix de vente et le prix d’achat pour déterminer la rentabilité globale du projet. Or mieux vaut raisonner en termes de flux. Décryptage

Boursier.com

Un investissement immobilier est-il rentable ? Souvent, les propriétaires comparent simplement prix de vente et prix de revient. Ce calcul n’est pas insensé (il est d’ailleurs retenu par le fisc pour déterminer la plus-value), toutefois il ne permet pas d’appréhender la rentabilité réelle d’un projet.

Exemple

Prenons un studio de 30.000 euros. Pour l’acquérir début 2012, Mr X a investi 40.000 euros en ajoutant les frais d’agence (3.000), les frais d’acquisition (3.000) et quelques travaux (4.000). Le bien est revendu début 2017 pour 55.000 euros. Aux yeux du fisc, le prix de revient est de 37.500 euros (30.000 plus les frais d’acquisition et un forfait travaux de 15%) et la plus-value de 17.500 euros. Compte tenu des règles en vigueur, Mr X est redevable de quelque 6.000 euros d’impôts (19%) et prélèvements (15,5%) et encaisse 49.000 euros nets.

On pourrait donc être tenté de dire qu’entre les 40.000 euros investis et la vente nette à 49.000 euros, Mr X a gagné 22,5%, soit 4,14% par an en moyenne.

Ceci n’est pas tout à fait juste. En fait, ce calcul n’est valable que si Mr X a investi les 40.000 euros de sa poche et n’a rien ajouté ensuite. Un taux de rentabilité doit en effet s’analyser en termes de flux, c’est-à-dire au regard des sommes réellement déboursées (ou encaissées) par l’investisseur. Autrement dit, si un financement bancaire intervient ou si des flux intermédiaires existent, ce premier calcul de rentabilité est faux.

L’importance des flux

Supposons que l’investissement initial ait été financé par un apport de 25.000 euros et un emprunt de 15.000 euros sur 5 ans. Mr X n’a engagé de sa poche « que » 25.000 euros.

Ensuite, il a dû rembourser son emprunt (couvert en partie par les loyers), payer des charges, régler la taxe foncière, payer des impôts et participer à l’entretien général du bien. Imaginons que cela lui ait coûté 2.000 euros par an net de fiscalité.

Sur 5 ans, Mr X a donc réellement investit 25.000 euros au départ et 2.000 euros par an pendant 5 ans. Grâce à cela, il peut aujourd’hui espérer encaisser 49.000 euros nets en revendant le bien. C’est à partir de ces flux que doit être évaluée la rentabilité globale de son investissement.

Calcul à effectuer

Pour comprendre le calcul, on peut raisonner en termes de placement et se poser une question simple : à quel taux aurait-il fallu placer 25.000 euros puis 2.000 euros par an (par exemple sur un livret) pour avoir 49.000 euros de capital au bout de 5 ans ?

Concrètement, il faut avoir recours à une capitalisation des flux (voir tableau). Mais de manière plus simple, le résultat peut être trouvé à l’aide d’une calculatrice financière ou d’un simulateur de placement en ligne.

Dans notre exemple, il apparaît que la rentabilité annuelle moyenne nette de l’investissement est de 7,8% et non de 4,14% comme obtenu en comparant simplement prix de vente et prix de revient. Autrement dit, si Mr X avait investi les mêmes sommes au fil de l'eau dans un placement à 7,8%, il aurait obtenu au bout de 5 ans un capital de 49.000, équivalent au prix de vente net de son studio. La rentabilité annuelle moyenne de son investissement immobilier est donc bien de 7,8%.

Exemple de calcul de rentabilité
L'Argent & Vous (données en €)
Investissements de Mr XCapital début 2017 si placé à 7,8%
ApportDiversTotal
Année 201225.0002.00027.00039.324
Année 20132.0002.0002.702
Année 20142.0002.0002.506
Année 20152.0002.0002.325
Année 20162.0002.0002.156
Total25.00010.00035.00049.013 (égal au prix de vente net)
Commentaires
Immobilier
Fiche Pratique0

Immobilier locatif : attention aux subtilités comptables !

La règle de comptabilisation des recettes et des dépenses n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un bien nu ou d’un bien meublé. Mieux vaut donc être vigilant pour ne pas faire d’erreur dans ses déclarations fiscales

Lire la suite
Immobilier
Fiche Pratique0

Déficit foncier : attention aux erreurs de calculs !

Si un déficit foncier peut permettre de réduire ses impôts, il faut toutefois veiller à ne déduire que les dépenses autorisées et être très attentif au cas particulier des intérêts d’emprunt…

Lire la suite