Impôts locaux : quand les valeurs locatives augmentent plus vite que l’inflation

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Elles progresseront de 0,8% en 2017 conformément à la prévision d’inflation. Mais depuis 3 ans, le gouvernement a largement surévalué l’inflation dans ses projections initiales…

Knight Frank

C’est une tradition. Chaque année les valeurs locatives sont réévaluées via un amendement au projet de loi de finances (PLF), selon l’inflation prévue par le gouvernement. Ce dernier venant de donner une projection d’inflation de 0,8% pour 2017 dans ses grands équilibres budgétaires, on peut donc s’attendre à ce que les valeurs locatives augmentent également de 0,8%.

Rappelons que les valeurs locatives servent de base à la fiscalité locale (taxe foncière, taxe d’habitation). Autrement dit, même si les collectivités décident de ne pas augmenter leurs taux en 2017, la facture des contribuables augmentera mécaniquement de 0,8%.

Un mécanisme à part

A priori, cela n’a rien de contestable. Que les impôts locaux suivent la pente de l’inflation n’a rien de choquant. Mais la hausse correspondra-t-elle vraiment à l’inflation ? On peut en douter au vu de l’incohérence du mécanisme retenu.

De fait, la révision des valeurs locatives se fait sur la base de l’inflation attendue. Or, entre l’inflation prévue et l’inflation réellement constatée, il y a souvent un écart important. Pour en tenir compte, certaines prestations sociales faisaient d’ailleurs l’objet d’un correctif a posteriori jusqu’à l’an dernier (désormais, elles sont basées sur l’inflation passée). En revanche, aucun correctif n’est prévu pour les valeurs locatives.

Des contribuables perdants

Certes, cela peut jouer à double sens. Le contribuable se retrouve gagnant si l’inflation est initialement sous-évaluée. Reste que depuis 3 ans, l’inflation a systématiquement été surévaluée dans les PLF.

Les contribuables ont donc subi des hausses de valeurs locatives bien supérieures à l’inflation réelle : 1% en 2016 contre 0,1% désormais prévu, 0,9% en 2015 contre 0,1% constaté et 0,9% en 2014 contre 0,5% constaté.

Si l’on cumule les chiffres de 2014 à 2016, les valeurs locatives auront donc été alourdies de 2,82%... alors que l’inflation réelle sur ces trois années aura à peine dépassé 0,7%.

Du changement à venir

Ces incohérences devraient toutefois disparaître avec la réforme attendue des valeurs locatives. Il est en effet prévu de revoir en profondeur ce système établi sur des bases datant de 1970 et qui ne correspondent plus à la réalité du marché.

L’idée est de déterminer des prix de référence au m² selon les zones. Ainsi, les réévaluations annuelles devraient se faire via ce prix au m² et non plus au travers d’une projection d’inflation. Mais, cette réforme initialement prévue pour 2018 semble avoir du plomb dans l’aile.

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