Emprunts immobiliers : la formule gagnante des taux mixtes !

Dans la période actuelle où les taux fixes des emprunts immobiliers sont au plus bas et ne peuvent quasiment que remonter à l’avenir, les taux variables ont perdu tout intérêt. Une troisième formule intermédiaire peut néanmoins s’avérer plus avantageuse, celle des taux semi-fixes ou mixtes. Cette offre n’est pas nouvelle puisqu’elle existe depuis 2005. Le courtier VousFinancer.com la remet aujourd’hui en lumière avec des simulations démontrant qu’elle permet d’être gagnant dans tous les scénarios.

Fixe puis variable capé

Dans le détail, cette formule permet de coupler une période à taux fixe et une période à taux variable plafonné (par exemple, les 7 premières années à taux fixe pour un prêt sur 15 ans ou les 10 premières années pour un prêt sur 20 ans). Lorsqu’on entre dans la période de taux révisable, la hausse est généralement indexée sur les taux courts comme l’Euribor 3 mois et la révision se fait tous les trimestres tout en restant capée (+2% par exemple).

Dès le départ, le client peut choisir si la hausse va impacter sa mensualité (durée constante) ou la durée de l’emprunt (mensualité constante). Autre avantage, dans la période de taux révisable, l’emprunteur n’aura pas à verser d’indemnités de remboursement anticipé en cas de revente du bien et il peut également choisir de repasser à taux fixe si cela est intéressant. Le taux fixe de marché du moment lui sera donc proposé en fonction de son profil.

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Idéal pour ceux qui souhaitent revendre dans moins de 10 ans

Cette offre s'adresse en priorité aux emprunteurs susceptibles de revendre rapidement leur bien d’ici 7 à 10 ans, ce qui est souvent le cas pour la catégorie des primo-accédants. Une revente avant le passage à taux révisable permet alors de maximiser les économies puisque l’emprunteur aura bénéficié dès le départ d’un taux fixe plus avantageux.

C’est par ailleurs en début de prêt, au moment où les mensualités sont composées à 50% d’intérêt, que le bénéfice d’un taux plus faible est maximum. Ainsi, même si le taux est majoré à l’issue de la période fixe, l’augmentation est moins sensible à une période où on rembourse moins d’intérêt chaque mois et davantage de capital.

D'après ces 3 simulations, en cas de revente au bout de 10 ans, l’économie est donc de 7 606 € et le capital amorti est plus élevé. Si le bien est conservé et même si le taux augmente de 1,5 point après 10 ans, comme l’impact d’une telle hausse est beaucoup plus faible dans la seconde moitié du prêt au moment où les intérêts ne représentent plus que 20% des mensualités, l’emprunteur réalise tout de même une économie sur le coût total de son crédit.

Un produit qui n'est pas forcément accessible à tout le monde

Attention toutefois, ces simulations de VousFinancer.com sont réalisées avec un taux fixe de départ de 2,8% sur 20 ans qui ne sera pas forcément proposé à tous les profils d’emprunteurs. Le différentiel entre le taux mixte (2,8%) et le taux fixe classique (3,25%) est ici de 0,45%, mais cela peut bien sûr varier.

Les taux mixtes ne sont disponibles que dans certaines banques et elles ne les proposent pas automatiquement d’elles-mêmes. Proposer cette offre est une façon pour les banques de se démarquer de la concurrence à un moment où les taux sont très bas. Comme le souligne Sandrine Allonier, Responsable des relations banques de VousFinancer.com, «il faut penser à le demander, sachant que ce produit ne sera pas forcément accessible à tout le monde». Comme avec un emprunt classique, les conditions du dossier de taux mixte se négocieront en effet en fonction de critères comme les revenus et la banque exigera au moins 10% d’apport.