Cette option permet de conserver le prêt en cours lors de l’achat d’un nouveau bien immobilier. Une solution qui peut se révéler profitable dans la perspective d'une remontée des taux
Taux d’emprunt, coût de l’assurance, frais de dossier... Lors de la signature d’un prêt immobilier, les clients pensent généralement à bien négocier ces critères déterminants. Ils sont en revanche moins nombreux à se soucier de l’option « transfert de prêt ». Or, celle-ci peut à terme se révéler intéressante... surtout en ce moment.
Principe
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien pour en acheter un autre, la pratique habituelle consiste à solder le prêt en cours (attaché à ce bien) et à souscrire si besoin un autre prêt pour le nouveau bien acquis.
L’option « transfert de prêt » simplifie les démarches puisqu’elle permet à l’emprunteur de conserver son prêt initial lorsqu’il achète un nouveau bien immobilier.
Avantages
Les avantages liés à cette option sont nombreux. Le courtier Immoprêt les a détaillés dans une note publié l'an passé.
Le maintien du prêt en cours évite à l’emprunteur de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant ou 6 mois d’intérêts). Seuls des frais de dossier sont à régler lors du transfert.
Si le contrat initial bénéficie d’une caution, cette dernière peut être aussi transférée.
Enfin, avec l’option « transfert de prêt », le client peut surtout conserver les conditions négociées à l’origine. De quoi réaliser de belles économies si dans l’intervalle les taux sont remontés.
Bien entendu en cas de baisse des taux, l’option « transfert de prêt » laisse à l’emprunteur la possibilité de solder son prêt pour en souscrire un nouveau à un taux plus avantageux.
Exemple
Immoprêt a effectué un calcul permettant de prendre la mesure des sommes en jeu.
Un couple achète un bien et emprunte pour cela 150.000 euros sur 25 ans à 3,3% plus 0,28% d’assurance. Sa mensualité est de 770 euros.
Dix ans plus tard, ce couple souhaite déménager. Il a besoin d’emprunter 150.000 euros pour acheter un nouveau bien et estime pouvoir rembourser ce complément en 15 ans. Mais entre-temps les taux sont remontés, à 6% sur cette échéance.
Sans option de transfert, ce couple doit solder son ancien prêt (avec 1.702 euros de pénalités) puis emprunter 150.000 euros sur 15 ans à 6%. D’où une nouvelle échéance de 1.313,29 euros.
Le coût de ce prêt sera de 86.392 euros auquel il faudra ajouter les 1.702 euros de pénalités.
Si ce couple fait jouer l’option de transfert, il peut en revanche continuer son prêt en cours pendant les 15 ans restants (pour un capital restant dû de 104.232 euros) et il lui suffit d’emprunter les 45.768 euros manquants au taux de 6% sur 15 ans (pour une mensualité de 400,70 euros).
Le couple se retrouve donc avec une mensualité plus légère (1.170,70 euros au total). De surcroît, le coût cumulé des crédits sur les 15 ans à venir se limitera à 60.716 euros (34.356 euros pour l’ancien prêt et 26.360 euros pour le nouveau prêt).
| Source : Immoprêt | |||
|---|---|---|---|
| Sans transfert | Avec transfert | ||
| Nouveau prêt | Ancien prêt (capital restant dû) | Nouveau prêt | |
| Montant emprunté | 150.000 € | 104.232 € | 45.768 € |
| Durée | 15 ans | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 6% | 3,3% | 6% |
| Assurance | 0,38% | 0,28% | 0,38% |
| Mensualité | 1.313,29 € | 769,94 € | 400,71 € |
| Coût de la ligne | 86.392 € | 34.356 € | 26.360 € |
| Coût total | 86.392 € | 60.716 € | |
Une option à demander
Les clients intéressés doivent penser à demander cette option que les banques ne proposent pas toujours spontanément. A titre de compensation, elles peuvent en revanche se montrer plus rigides sur le reste de la négociation. A chacun donc de savoir où il souhaite placer le curseur. Mais alors que les taux semblent avoir atteint un plancher, cette option peut actuellement se révéler intéressante. Nos derniers calculs ont en effet montré qu'avec une hausse de taux de seulement 0,2%, le coût d'un crédit de 100.000 euros sur 20 ans est alourdi de plus de 2.300 euros.
