Nos simulations sur 16 villes de province font ressortir une rentabilité nette moyenne de 4,60% contre 3,68% en investissement classique. A Paris, l’intérêt du Duflot est plus discutable...
Faut-il investir en Duflot ? Beaucoup de particuliers se posent la question depuis l’entrée en vigueur de ce dispositif qui offre 18% de réduction d’impôt sur l’investissement mais impose en retour des contraintes en termes de loyers et de ressources du locataire.
Pour y voir clair, L’Argent & Vous a établi des simulations à partir des prix moyens (MeilleursAgents.com) et des loyers moyens (Clameur) constatés à Paris et dans 16 villes de province : Nice, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Toulon, Lille, Marseille, Montpellier, Rennes, Grenoble, Angers, Dijon, Strasbourg, Le Havre et Le Mans.
Un logement-type de 63 m²
Pour chaque ville a été calculée la rentabilité nette pour un logement en Duflot et la rentabilité nette pour un logement loué de manière classique (au prix du marché avec abattement fiscal de 30% sur les loyers en micro-foncier). Compte tenu du profil d’investisseur visé, un taux marginal d’imposition de 30% a été retenu. Aucune plus-value de revente n’a été intégrée, l’idée étant avant tout de comparer la rentabilité servie chaque année par chaque type de location.
Ces simulations ont été faites en déduisant du loyer 15% de charges et en prenant comme référence un logement de 63 m², qui correspond à un point d’équilibre. En Duflot, les plafonds de loyers au m² varient en effet selon la surface. Ils peuvent être majorés en dessous de 63 m² et majorés au-dessus, selon la formule 0,7+19/S où S est la surface en m².
Peu d’intérêt à Paris
A Paris, le Duflot offre à l’évidence peu d’avantages. Les loyers sont plafonnés à 16,52 euros du m², contre un prix de marché de 24,10 euros. Quant à la réduction d’impôt, elle ne joue pas à plein car elle est limitée à un investissement de 300.000 euros (trop faible pour la capitale) et à un plafond de 5.500 euros au m² (inférieur de 33%) au prix moyen du marché.
| *avec 15% de charges et 30% d'IR Estimations L'Argent & Vous d'après MeilleursAgents (prix) et Clameur (loyers) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | Loyer au prix de marché | Plafond de loyer Duflot | Rentabilité nette au prix du marché* | Rentabilité nette en Duflot | Avantage fiscal annuel en Duflot | Rentabilité totale en Duflot | |
| Paris | 8.331€ | 24,10€ | 16,52€ | 2,22% | 1,31% | 1,14% | 2,45% |
Pour un logement de 63 m², le Duflot offre d’après nos calculs un surplus de rentabilité nette de 0,23%, une fois intégré l’avantage fiscal. Avec un logement de 50 m², l’écart est un peu plus élevé grâce à des plafonds de loyers plus généreux. Toutefois, il se limite à 0,5%.
La « carotte » offerte par le Duflot apparaît donc très faible à Paris sachant que l’investisseur doit proposer son logement à des locataires aux revenus plafonnés, donc a priori plus risqués.
Des différentiels de 0,6% à 1,4% en province
En province, les plafonds de loyers sont également inférieurs aux prix du marché (sauf au Mans). Ceci étant, l’écart moyen (19%) est beaucoup moins important qu’à Paris (31%). Pour un achat de 63 m², l’abattement fiscal peut de surcroît jouer à plein car l’investissement reste inférieur à 300.000 euros et le prix au m² ne dépasse nulle part 5.500 euros. La réduction d’impôt peut donc atteindre chaque année 2% de l’investissement (18% à répartir sur 9 ans).
Dans ces conditions, on peut estimer la rentabilité annuelle d’un Duflot entre 4% (Lyon) et 5,74% (Le Mans), avec une moyenne de 4,6% sur les 16 villes étudiées.
En comparaison, un investissement classique rapporterait dans ces villes 3,68% en moyenne avec des valeurs allant selon l’agglomération de 2,85% (Nice) à 4,35% (le Mans).
| *avec 15% de charges et 30% d'IR Estimations L'Argent & Vous d'après MeilleursAgents (prix) et Clameur (loyers) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rentabilité nette au prix du marché* | Rentabilité nette en Duflot | Avantage fiscal annuel en Duflot | Rentabilité totale en Duflot | Ecart | |
| Pour 63 m² | 3,68% | 2,60% | 2% | 4,60% | +0,91% |
| Pour 50 m² | 3,68% | 2,79% | 2% | 4,79% | +1,10% |
L’avantage fiscal permet donc ici de compenser la limitation des loyers et offre même in fine un surplus de rendement moyen de 0,9%. A Montpellier, le différentiel n’est par exemple que de 0,6%. En revanche, il dépasse 1,2% à Toulon et à Nice et atteint même 1,4% au Mans.
En simulant enfin une location pour une surface de 50 m², le gain de rentabilité offert par le Duflot passe même à 1,1% grâce à des plafonds de loyers un peu plus généreux. Le rendement net fluctue alors entre 4,2% (Lyon) et 5,75% (Le Mans).
Un investissement rentable pour qui paie beaucoup d’impôts
En résumé, le Duflot peut donc être rentable en province. Chaque cas étant particulier, il appartient toutefois à chaque investisseur de faire ses propres calculs selon le bien visé et sa situation fiscale personnelle (notamment sa tranche d’imposition).
Précisons à cet égard, que ces simulations ne valent que pour les ménages pouvant faire jouer à plein la réduction fiscale. Le Duflot s’adresse donc à ceux qui paient des impôts élevés. Il est en effet inutile d’avoir un avantage fiscal de 6.000 euros si on ne paie « que » 2.000 euros d’impôts. Il est également important d’intégrer dans ses calculs de rentabilité le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000 euros par an, et auquel le Duflot est soumis.
