Déficit foncier : un mécanisme qui a ses limites

Pour de nombreux investisseurs, le déficit foncier a parfois des allures de recette miracle. Il est vrai que sous certaines conditions, ce déficit peut venir réduire le revenu global (dans la limite de 10.700 euros) et ainsi alléger l’impôt du contribuable.

Concrètement, si un contribuable imposé à 30% constate un déficit foncier de 10.000 euros, il va pouvoir diminuer son revenu global d’autant et économiser 3.000 euros d’impôt sur le revenu. Nombre de conseillers mettent en avant cette disposition fiscale auprès de leurs clients. Pourtant, le déficit n’a pas que des avantages.

Attention aux erreurs de calculs

La première limite concerne le mode de calcul du déficit. S’il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, il faut savoir que la part de déficit due aux intérêts d’emprunt n’est pas imputable. Elle doit être reportée sur les revenus fonciers futurs (comme la part de déficit qui excède 10.700 euros).

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Attention donc aux calculs lorsque les intérêts de l’année sont plus élevés que les loyers. Une erreur pourrait conduire le fisc à reconsidérer l’imposition du propriétaire.

Obligation de louer le logement

L’imputation du déficit foncier a un autre inconvénient. Le logement doit en effet être loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction. Dans le cas contraire, le fisc est en droit de recalculer l’impôt comme si le déficit n’avait pas existé.

En d’autres termes, lorsqu’un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global, il se lie pour 3 ans (il n’est par exemple plus possible de passer d’une location nue à une location meublée).

Une économie en trompe l’œil

Enfin, il est important de rappeler que l’économie réalisée est trompeuse. De fait, si l’imputation sur le revenu global permet de diminuer l’impôt, elle est sans incidence sur les prélèvements sociaux (dus sur les revenus foncier).

Prenons l’exemple d’un propriétaire imposé à 30% et encaissant chaque année 5.000 euros de loyers nets de charges. Ce propriétaire prévoit de réaliser pour 10.000 euros de travaux.

Il va ainsi générer un déficit foncier de 5.000 euros, imputable sur son revenu global, et économisera 1.500 euros d’impôt (5.000 x 30%). Son déficit ayant été intégralement consommé, il aura en revanche un bénéfice foncier de 5.000 euros l’année suivante sur lequel il paiera 1.500 euros d’impôt et 860 euros de prélèvements (17,2%).

Sur 2 ans, la fiscalité nette liée à son bien sera dès lors de 860 euros (voir tableau ci-dessous).

Imaginons maintenant qu’au lieu de générer un déficit foncier, ce propriétaire puisse répartir son enveloppe de travaux sur 2 ans (5.000 euros chaque année), par exemple pendant les congés du locataire. Son résultat foncier sera alors de 0 en année 1 et de 0 en année 2. En annulant son résultat foncier sur 2 ans, il ne paiera ni impôt, ni prélèvement durant ces 2 années et économisera 860 euros par rapport à la première solution.

Cet exemple montre clairement que pour une enveloppe de dépenses donnée, il est moins intéressant de générer un déficit foncier que de lisser son résultat foncier dans le temps. Ceci tient simplement au fait que le résultat foncier est soumis aux prélèvements sociaux alors que le revenu global ne l’est pas. Et l'écart entre les deux stratégies est d'autant plus important que les prélèvements sociaux sont passés de 15,5% à 17,2% depuis le 1er janvier 2018.