Nos simulations montrent qu’un emprunteur a plutôt intérêt à solder son prêt... sauf s’il parvient à placer son capital à un taux très élevé. Explications...
Un couple emprunte pour acheter son logement. Mais quelques années plus tard, il bénéficie d’une grosse rentrée d’argent (héritage, vente d’un bien professionnel...) et se demande ce qu’il faut faire. Beaucoup de Français se retrouvent face à ce dilemme. Faut-il solder le prêt immobilier grâce au capital reçu ? Faut-il au contraire laisser le prêt aller à son terme et conserver l’intégralité de son capital pour le placer ?
Exemple avec un prêt de 200.000 euros
Pour répondre, L’Argent & Vous s’est livré à une simulation en prenant l’exemple d’un prêt de 200.000 euros sur 25 ans souscrit il y a deux ans au taux de 3,2%. La mensualité correspondante est de 1.029 euros par mois (assurance comprise).
Compte tenu des 24 mensualités déjà versées, il reste 189.000 euros à rembourser sur 23 ans. Or, l’emprunteur hérite d’une somme à peu près équivalente (nette de droits).
Si l’on raisonne à effort égal (l’emprunteur débourse chaque mois 1.029 euros), deux solutions s’offrent à lui :
-il solde son prêt et peut ainsi épargner chaque mois l’équivalent de ce qu’il payait en mensualité
-il laisse son prêt aller jusqu’à son terme et place l’intégralité du capital reçu
Analyse de la première option
L’emprunteur décide de rembourser son prêt. Cela va lui coûter quelque 192.000 euros (le capital dû plus 6 mois d’intérêts au titre des pénalités). En contrepartie, il va pouvoir économiser et placer 12.348 euros par an (l’équivalent des anciennes mensualités).
En supposant qu’il trouve un produit lui rapportant 2,5% par an (comme l’assurance-vie en 2014), il se retrouvera à la tête de 368.500 euros (nets de prélèvements) 23 ans plus tard, c’est-à-dire à l’échéance théorique du prêt remboursé.
Analyse de la deuxième option
L’emprunteur décide de conserver son prêt (qu’il remboursera chaque mois) et place du coup ses 192.000 euros disponibles sur un support d’épargne. En prenant comme précédemment le cas d’une assurance-vie à 2,5%, nos calculs montrent qu’il aura à terme (au bout de 23 ans) un capital de 310.538 euros.
Comparaison des deux options
A priori, il est donc plus profitable de solder son prêt dès le départ, quitte à sacrifier son capital. Cela tient au différentiel de taux. Celui du placement est dans notre exemple de 2,5% (et même de 2,11% après prélèvements) alors que celui du prêt est de 3,2%. Il faut de surcroît tenir compte du fait qu’en maintenant le prêt, la mensualité intègre le coût de l’assurance. Bref, dans cet exemple, le coût de l’emprunt est supérieur à celui du placement. D’où l’intérêt de solder le prêt au plus vite.
En revanche, la tendance s’inverse si le capital reçu peut être placé à un taux élevé. Avec un rendement de 5%, l’emprunteur aura in fine 497.350 euros s’il place le capital reçu et 484.500 euros s’il solde son prêt et place l’équivalent de ses mensualités. Ici, le point d’équilibre apparaît à 4,65%.
Un écart nécessaire de 1,5 point ?
Il faudrait donc en théorie 1,5 point d’écart pour que le maintien du prêt jusqu’à son échéance soit envisageable. En fait, cela tient au retraitement nécessaire des taux. En intégrant l’assurance, le taux de l’emprunt de notre exemple passe de 3,2% à près de 3,8%. Quant à celui du placement, il tombe de 4,65% brut à 3,9% une fois retranchés les prélèvements.
Reste que dans la pratique, il apparaît aujourd’hui difficile de trouver des placements totalement sécurisés rapportant 1,5 point de plus que les taux immobiliers (surtout si l’on se réfère à des taux immobiliers obtenus plusieurs mois ou années en arrière). Autrement dit, dans la très grande majorité des cas, mieux vaut a priori rembourser son prêt lors d’une grosse rentrée d’argent. La seule exception pourra éventuellement concerner ceux qui ont un avantage fiscal attaché à leur prêt.
