C'est le moment idéal pour renégocier son emprunt immobilier !

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Avec des taux de plus en plus bas, ceux qui n’ont pas encore renégocié leur emprunt immobilier ces derniers mois ont tout intérêt à le faire aujourd'hui…

Reuters

La baisse de 0,8% en moyenne des taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers observée depuis le début de l’année offre des perspectives exceptionnelles en matière de renégociations et de rachats de crédits. Les taux sont en effet à leurs plus bas historiques avec des offres record qui sont régulièrement négociées par les courtiers. En moyenne, les Français empruntent actuellement autour de 1,2% sur 10 ans, 1,45% sur 15 ans, 1,65% sur 20 ans et moins de 2% sur 25 ans. Pour les meilleurs profils justifiant de revenus élevés et d’un apport conséquent, les courtiers mentionnent des négociations record jusqu’à 0,8% sur 10 ans, moins de 1% sur 15 ans et à peine plus de 1% sur 20 ans.

Un exercice de négociation

Ceux qui n’ont pas pu profiter de la baisse des taux ces derniers mois ont donc tout intérêt à le faire dès aujourd’hui. Pour capter de nouveaux clients ou les retenir dans un contexte concurrentiel toujours vif avant la fin de l'année, les banques restent pour le moment réceptives. La renégociation d’un taux immobilier reste un exercice de négociation entre la banque et son client en fonction de concessions commerciales. Chaque banque fixe des règles générales qui vont dépendre de ses objectifs de production de crédit et qui sont donc variables avec le temps. Les banques peuvent même appliquer une grille de taux plus basse pour les rachats de crédit que pour leurs clients emprunteurs.

Capacité d’épargne

Renégocier signifie demander à sa banque de revoir à la baisse le taux initial de son emprunt. Dans la pratique, la plupart des banques ne feront qu’un geste minime. Pour obtenir davantage, votre banquier vous demandera de s’engager sur le long terme, ce qui passe par exemple par la souscription d’assurances habitation ou automobile. Le fait de souscrire une assurance-vie ou de réaliser un versement conséquent sur un contrat sera un argument de poids dans la négociation. Si vous n’avez pas de PEL, le fait d’en ouvrir un sera également bien vu par le banquier.

Le rôle du courtier

Mais si vous ne disposez pas de capacité d’épargne ou si votre banque se montre peu généreuse dans la négociation, vous n’aurez d’autre choix que d’aller démarcher un établissement concurrent pour faire racheter votre crédit. Dans ce cas, il est souvent plus aisé de se faire assister par un courtier qui pourra solliciter l’ensemble des banques. Ce sera également l’occasion de vérifier que le taux de votre assurance-crédit est compétitive, avec de nouvelles économies à la clé si ce n’est pas le cas. Lors d'un rachat de crédit, il est en effet possible de résilier son contrat d'assurance de prêt lors du remboursement de ce dernier.

Les règles de base

Compte tenu des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts maximum), des frais de garantie du nouveau prêt et des frais de dossiers éventuels, pour avoir intérêt à se lancer dans un rachat de crédit, Il faut généralement un écart de taux d’au moins 0,7% entre le taux de son emprunt et les taux actuels. Le capital restant dû doit être d’au moins 70 à 80 000 euros (plus il est élevé, plus les économies seront importantes) et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre bien encore plusieurs années. Le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.

Exemple

Aujourd’hui, tous les emprunts souscrits ces dernières années et même début 2016 pour certains, répondent à ces critères. Les emprunteurs ayant contracté leur emprunt à la fin de l’été dernier, période où les taux étaient remontés à 2,7%-2,8% sur 20 ans, peuvent ainsi bénéficier d'un écart supérieur à 1%. Les économies réalisées sont donc souvent très importantes.

Sur ce dernier exemple d'un emprunt de 200 000 € souscrit en août 2015 à 2,7% sur 20 ans, l'économie nette représenterait plus de 18 000 € avec un rachat de crédit à 1,65% aujourd'hui. Ce calcul tient compte bien sûr du paiement des indemnités de remboursement anticipé et du coût de la nouvelle garantie (environ 3 600 € au total avec une caution Crédit Logement).

Sachant que les taux immobiliers ont été divisés par deux en deux ans et demi, pour ceux qui ont emprunté en 2012, 2013 ou 2014, les économies peuvent bien sûr être beaucoup plus importantes et se comptent généralement en dizaines de milliers d’euros. Certains en sont d’ailleurs aujourd’hui à leur deuxième renégociation et/ou rachat de crédit !

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