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En immobilisant ses fonds sur 5 ans avec des risques maîtrisés, un investisseur peut espérer gagner près de 10% net par an en finançant un programme immobilier de logements sociaux.
Avec le financement participatif (crowdfunding) immobilier, il est possible de gagner 10% par an avant impôts, un rendement régulièrement proposé par les plateformes spécialisées. Le financement participatif immobilier consiste à apporter à des promoteurs des fonds complémentaires aux banques pour financer leurs projets de logements neufs. Le financement est généralement proposé sous forme d’emprunt obligataire remboursable à terme auquel les particuliers peuvent souscrire via par l’intermédiaire d’une plate-forme spécialisée.
Les économies d’impôt en prime
Un support d’investissement encore plus intéressant vient d’apparaître car il permet, en prime, de réaliser des économies d’impôt. Le principe est le même que l’emprunt obligataire mais il s’agit cette fois d’actions au capital d’une structure portant le projet immobilier. Sous réserve de conserver ses actions 5 ans, cela permet de bénéficier de la loi TEPA avec, à la clé, une réduction d’impôt à hauteur de 18% de l’investissement ou de 50% sur l’ISF.
Collecte en cours
La plate-forme Anaxago est la première à proposer ce produit. Une collecte est actuellement en cours pour financer la construction de logements sociaux sur la commune de Lagny-sur-Marne (77) par le promoteur Uniti. L’avantage de ce programme dont la livraison est prévue pour avril 2017 est qu’il ne supporte pas de risque commercialisation car il est déjà vendu en bloc à 100% auprès d’un bailleur social. Récemment introduit en bourse (capitalisation de 56 millions d’euros sur le Marché Libre), Uniti est un habitué du crowdfunding avec déjà plusieurs programmes financés de cette manière. Anaxago, dont l’historique dans le financement participatif immobilier se résume à une vingtaine de souscriptions pour une collecte de 13 millions d’euros, a d’ailleurs déjà réalisé une sortie positive avec le promoteur Uniti.
A conserver 5 ans
Les investisseurs devront donc conserver leur participation pendant 5 ans pour bénéficier de la défiscalisation ISF/IR. Comme le financement de ce premier programme immobilier ne dure que 24 mois, une deuxième opération sera proposée. Anaxago promet d’ailleurs un rendement brut de 8% sur toute la durée de l’investissement. Le promoteur recherche actuellement 700 000 € et le ticket minimum a été fixé à 5 000 €.
10% de rendement net !
Pour une mise de 10 000 €, l’investisseur pourra donc déduire de son impôt sur le revenu la somme de 1 800 €. Contrairement aux obligations, l’investissement en actions répond ici au régime des plus-values avec à la clé un abattement de 50% sur l’imposition des intérêts pour une durée de détention de 5 ans. Au final, en acceptant une légère dose de risque, on accède à un produit à haut rendement, quasiment 10% net par an pour un foyer imposé dans la tranche à 14% (9,2% pour la tranche à 30%). Le rendement est bien sûr encore nettement supérieur si on rentre dans la réduction d’ISF (15,6% net). Difficile donc de trouver mieux par les temps qui courent, d’autant que ce placement ne supporte aucun frais de gestion. Des droits d’entrée (de 2% à 5%) sont quand même demandés mais ils seront remboursés à la sortie. En comparaison, le crowdfunding immobilier classique offre un rendement net de 6% à 7% en fonction de sa tranche marginale d’imposition.
Quels risques ?
Les programmes immobiliers financés sont généralement couverts par une Garantie Financière d'Achèvement. Même en cas de défaillance du promoteur, cette garantie permet ainsi d’avoir l’assurance que les travaux seront terminés. Le risque principal semble provenir d’un éventuel dépassement du budget des coûts de construction entamant fortement la marge du programme ou d’un long retard dans les travaux (une période de prorogation de 6 mois au même taux de rendement est prévue). Même si aucune garantie en capital ne peut être apposée sur ce produit, le risque ne porte donc théoriquement que sur le rendement et paraît faible en ce qui concerne le capital investi.
Exemple
Pour une mise de 10 000 €, l’investisseur pourra déduire de son impôt sur le revenu la somme de 1 800 € (18%). La rémunération à 8% rapportera 4 000 € sur 5 ans. Cette rémunération sera imposée sur une base de 2 000 € après abattement de 50%, soit 600 € pour la tranche à 30% et 280 € pour celle à 14%. Les prélèvements sociaux (15,5%) représentent 620 €. Au final, les gains dans la tranche à 14% s’élèvent à 4 920 € (1 800 + 4 000 – 280 – 620), soit un rendement net de 49% sur 5 ans (9,8% par an). Dans la tranche d’imposition à 30%, on arrive à un rendement net annualisé de 9,2%.
