Cela deviendrait presque une habitude et personne ne s’en plaindra, les taux d’intérêt des emprunts immobiliers ont encore baissé ce mois-ci. Les barèmes de juillet constituent donc de nouveaux records.
Les baisses restent légères chaque mois, mais s’enchaînent quasiment depuis une dizaine de mois maintenant pour le bonheur des emprunteurs dans l’immobilier. Aujourd’hui, il n’est plus rare d’obtenir un taux inférieur à 3% sur 20 ans, avec des records à 2,45% pour les meilleurs profils sur cette durée. Sur 15 ans, les taux moyens du marché descendent autour de 2,7% tandis que sur 25 ans ils se situent vers les 3,5%. Ces taux moyens bénéficient assez facilement de décotes (jusqu’à 0,5%) dès lors que le profil de l’emprunteur entre dans la cible des banques. Les jeunes couples à fort potentiel sont par exemple les favoris des banques.
Jeunes couples à fort potentiel
«Un couple va souvent domicilier deux salaires, réussir à mobiliser plus d’apport et avoir ensuite des projets et une vision de plus long terme avec à la clé la souscription de produits d’épargne et de placements. Enfin, ce sont des profils moins risqués, notamment en cas de perte d’emploi, ce qui sécurise davantage leurs projets aux yeux des banques» explique Jérôme Robin, Président et fondateur du courtier en emprunts immobiliers Vousfinancer.com. Le courtier a par exemple récemment obtenu un taux de 2,49% sur 20 ans à Grenoble pour un jeune couple de 23 et 24 ans avec 15 000 euros d’apport et 3 100 euros de revenus.
-0,5% depuis le début de l’année
Depuis le début de l’année 2014, les taux ont diminué d’environ 0,5%, ce qui représente une économie de 9 000 euros sur le coût d’un crédit de 150 000 euros sur 20 ans. Dans le même ordre d’idée, pour une mensualité de remboursement de 1 000 euros, cette baisse des taux de 0,5% a permis à un acquéreur d’augmenter sa capacité d’achat d’environ 8 000 euros.
OAT 10 ans sous les 1,6% !
Cette conjoncture historiquement favorable des taux résulte de l’impact de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) dans un contexte déflationniste. Les largesses monétaires de la BCE entretiennent donc des capacités de refinancement idéales pour les banques, ce qui s’illustre notamment par un taux des OAT 10 ans qui a encore battu des records, à 1,54% cette semaine. Jamais ce taux n’était descendu si bas depuis que la France émet des obligations d'état. A l’échelle européenne, on peut aussi citer les prochains TLTRO, ces nouvelles opérations de refinancement à long terme pour les banques à un taux plancher de 0,25% que la BCE va lancer cet automne et dont le montant pourrait atteindre 1.000 milliards d’euros. Même si ces opérations ne concernent pas le crédit immobilier et auront des maturités courtes de 2 à 3 ans, elles vont forcément soulager la capacité globale de refinancement des banques…
Objectifs commerciaux
Autre facteur de pression sur les taux proposés aux particuliers, «les banques n’ont pas atteint leurs objectifs commerciaux au premier semestre 2014 et continuent donc à afficher des taux ultra-concurrentiels pour gagner de clients», explique Sandrine Allonier, Responsable des relations banques chez Vousfinancer.com. De nouvelles baisses de taux chez les banques les plus en retard sur leurs objectifs commerciaux semblent donc possibles et les acquéreurs souscrivant un emprunt cet été sont en tout cas assurés de bénéficier de taux planchers.
Pas de réelle menace à court terme
Peu d’éléments semblent susceptibles d’entraîner des hausses significatives dans les prochains mois si ce n’est des évolutions réglementaires comme l’éventuel retour d’une titrisation des emprunts immobiliers un temps évoqué par la Banque de France ou l’effet indirect de la loi Hamon qui va amoindrir les marges des banques sur l’assurance des emprunts. Il faudra de toute façon attendre la rentrée et le deuxième temps fort de l’année pour l’immobilier pour voir si les banques décident de remonter leurs taux.
Des inconnues sur 2015
Sur 2015, on peut davantage craindre une véritable remontée en liaison avec le changement de politique monétaire des Etats-Unis qui aura probablement son influence sur les taux de marchés européens. La courbe des OAT 10 ans annoncera tout changement. Sur ce point, le DG adjoint du courtier Cafpi, Philippe Taboret, affiche toujours une grande prudence en évoquant une remontée des taux pouvant aller jusqu’à +1% dans le courant de l’année prochaine, ce qui aurait alors un effet ciseau sur la solvabilité des acquéreurs, sauf à observer de véritables baisses des prix de l’immobilier…
