Nue-propriété : une solution adaptée à différents profils d’investisseurs

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Une étude Cocédal pour PERL montre que la nue-propriété intéresse plusieurs classes d’âges avec à chaque fois des objectifs bien précis.

Sotheby's International Realty

Qui sont les investisseurs en nue-propriété ? Une étude Cocédal réalisée pour le compte de PERL révèle en fait qu’il n’y a pas un mais plusieurs profils en la matière, chacun pouvant trouver son compte dans ce type d’opération en démembrement.

Petit rappel sur la nue-propriété

Pour mémoire, dans une opération en démembrement, l’investisseur n’achète que la nue-propriété d’un bien, l'usufruit étant pris par un autre investisseur (en général un bailleur social). La durée du démembrement est convenue d'avance, généralement 15 ans à 20 ans.

L'investisseur peut ainsi minimiser son engagement. Par exemple, un bien d'une valeur de 100.000 euros acquis en démembrement pour une durée de 15 ans ne nécessite qu'un investissement de 60.000 euros pour la nue-propriété (60%). Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Les moins de 50 ans

L’étude montre que ce mécanisme attire avant tout des moins de 50 ans (41%). L’idée est ici de se constituer un patrimoine à moindre coût en vue de la retraite. Il faut dire que les performances peuvent être attractives. Selon nos estimations récentes, un démembrement sur 20 ans est susceptible de dégager un rendement annuel moyen de plus de 3% nets si le bien est simplement revendu à son prix de départ.

L’opération nécessite toutefois d’avoir les reins suffisamment solides pour réaliser l’investissement de départ et tenir jusqu’au terme sans perception de revenus. D’ailleurs, l’enquête indique que les investisseurs de moins de 50 ans sont la plupart du temps propriétaires de leur résidence principale et ont une capacité d’endettement de 80.000 à 150.000 euros.

Les 50-59 ans

Dans la classe d’âge supérieure (27% des investisseurs), le potentiel de valorisation est également mis en avant, mais c’est surtout la neutralité fiscale qui est recherchée, les investisseurs étant dans ce cas au sommet de leur carrière et disposant d’une enveloppe type de 250.000 euros.

Rappelons en effet qu’au moment où le nu-propriétaire devient plein propriétaire (à la fin du démembrement), il ne supporte aucune fiscalité.

Prenons l’exemple, d’un achat de nue-propriété sur un bien de 100.000 euros avec une extinction d’usufruit prévue 15 ans plus tard. Le nu-propriétaire n’investit que 60% de la valeur du bien (soit 60.000 euros). In fine, il détiendra un patrimoine de 100.000 euros (dans l’hypothèse d’une stagnation des prix). Il aura donc gagné 40.000 euros pour une mise de 60.000 euros (66,7% de gain), en total franchise d’impôt, le fisc considérant que le prix de revient est le prix initial en pleine propriété. L’investisseur ne paiera l’impôt sur la plus-value que si le bien est revendu plus de 100.000 euros (et l’impôt ne portera alors que sur la part excédant 100.000 euros).

Les plus de 60 ans

Même si le démembrement est à horizon long, il attire aussi les plus de 60 ans (32%). L’objectif est alors de protéger sa famille en transmettant son patrimoine. D’ailleurs les opérations sont le plus souvent réalisées en fonds propres (75% des cas) pour un montant compris entre 150.000 et 200.000 euros.

En cas de décès avant le terme, les héritiers ne récupéreront en effet qu’une nue-propriété (pour une fraction de la valeur du bien). Ils devront attendre la fin du démembrement pour être propriétaires mais en retour la succession sera allégée.

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