Manuel Valls, a annoncé ce vendredi une longue série de mesures destinées à relancer la construction de logements. Le gouvernement a cette fois pris en compte de nombreuses propositions faites par les professionnels de l’immobilier…
Une simplification des règles et des dispositifs existants et un retour de balancier vers les propriétaires sont les grandes lignes de ce plan de relance.
Investissement locatif
Comme attendu, le dispositif d’investissement locatif Duflot est revu avec désormais la possibilité de s’engager sur trois durées de location : 6, 9 et 12 ans au lieu de 9 ans seulement aujourd’hui. selon le principe actuel, ces engagements permettront donc toujours de bénéficier de réductions d'impôts proportionnelles, selon un taux à définir. La mise en place du nouveau dispositif est prévue dès le 1er septembre 2014. La possibilité de louer à ses ascendants et descendants est également introduite.
Donations
Dans le même ordre d’idée, les mesures de soutien intergénérationnelles ont été entendues avec un abattement de 100 000 euros prévu lors de la donation de terrains constructibles jusqu'à fin 2015, à condition qu'ils soient destinés à la construction. Un abattement de 100 000 € aussi sur les donations de logements neufs aux enfants et petits-enfants (jusqu'à fin 2016) est également annoncé.
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Libérer les terrains
Autre réforme souvent préconisée par les professionnels de l’immobilier, inverser la fiscalité sur les terrains constructibles et simplifier la fiscalité des plus-values. Le message a été partiellement entendu avec une fiscalité des plus-values sur les terrains harmonisée à compter du 1er septembre 2014 avec celles des résidences secondaires (conduisant à une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans) et l’arrivée, pour les terrains constructibles, d’un abattement exceptionnel de 30% sur l’impôt et les prélèvements sociaux pour des promesses de ventes signées avant le 31 décembre 2015.
Ces évolutions vont dans le bon sens mais il manque certainement une véritable incitation fiscale à libérer des terrains sachant que le manque de foncier bloque ou augmente le prix des nouvelles constructions dans beaucoup de régions. D’autant que la loi Alur permet désormais de densifier aisément la construction depuis la disparition du COS et des minimums parcellaires.
«Aujourd’hui, alors que le premier obstacle à la construction de logement est le manque de foncier, la taxation des plus-values sur les cessions de terrain pousse les propriétaires à la rétention pendant 30 ans, délai après lequel l’exonération est acquise. Il faudrait, au contraire, les inciter fortement à vendre au plus vite si l’on veut créer le choc foncier tant attendu», soulignait cette semaine le Président de la FNAIM, Jean François Buet.
Coûts de construction
Ce plan de relance confirme aussi les mesures déjà engagées pour la simplification des normes de construction destinées à réduire les coûts de construction des logements neufs. Sur ce point majeur, Manuel Valls s’engage à mettre en place les 50 mesures déjà annoncées fin juin avant la fin de l’année et à poursuivre cette simplification à partir des propositions des professionnels. Ce chantier mettra encore du temps à produire ses effets, mais son objectif final de réduire les coûts de construction de 10% et donc le prix des logements d’autant, permettrait enfin de construire davantage en permettant l’accès à des ménages plus modestes. Construire davantage et moins cher permettrait aussi indirectement une détente des prix de l’ancien car aujourd’hui les ménages n’ayant pas les moyens d’acheter dans le neuf se reportent sur l’ancien…
Permis de construire et logement intermédiaire
Dans le même ordre d’idée, un raccourcissement des délais d’obtention des permis de construire est évoqué (une mission rendra ses premières conclusions d’ici 3 mois) de même qu’une prolongation des délais des permis de construire, de 2 à 3 ans, dès cet automne.
Sur le logement intermédiaire, le plan ambitionne de construire 30 000 logements neufs intermédiaires en zones tendues dans les 5 prochaines années avec l’aide d’une intervention exceptionnelle de l’Etat et de la Caisse des Dépôts. Dans le logement social, la possibilité serait offerte aux préfets à partir de 2015 de délivrer les permis de construire dans les communes ne remplissant pas leurs obligations de construction de logements sociaux.
Primo-accédants
Les professionnels de l’immobilier regretteront peut-être l’absence de nouvelles mesures directement destinées aux primo-accédants, la catégorie la plus concernée par la crise du logement. Hormis un allongement de la durée de différé de remboursement dans le cadre du PTZ, Manuel Valls a quand même évoqué l’application d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires.
Confiance des investisseurs
Pour restaurer la confiance des investisseurs et des propriétaires, plusieurs mesures de la loi Duflot vont être édulcorées. L’encadrement des loyers sera finalement restreint à la ville de Paris, et encore «à titre expérimental». Quant à la future Garantie Universelle des Loyers (GUL), elle va perdre son caractère "Universel" en étant recentrée vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire.
