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Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, MeilleursAgents.com, anticipe un retournement à la hausse des prix de m'immobiliers d'ici 6 à 12 mois dans les zones dynamiques.
Que s’est-il passé cet été sur le marché immobilier ancien ? Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, MeilleursAgents.com, confirme un retour des acheteurs dans les grandes villes, ce qui commence à rétablir un certain équilibre entre l’offre et la demande. Pour mesurer cette tendance, MeilleursAgents.com utilise son indicateur de tension immobilière (ITI) qui se situe désormais à 1,3 à Paris, c’est-à-dire 1,3 acheteur actif pour 1 bien en vente (+0,3 depuis janvier 2015). À Lyon, ce rapport remonte à 1,4 (+0,3 en 8 mois). A Nantes, ville très dynamique, la progression est plus spectaculaire avec 1,7 acheteur pour 1 bien en vente (+0,7 depuis janvier 2015).
Davantage d’acheteurs
Dans aucune des grandes villes l’ITI ne dépasse encore le seuil fatidique de 2 acheteurs pour un bien en vente qui indiquerait le retour d’une situation d’équilibre et donc un marché plus fluide, sachant que c’est à partir de 3 que cela fait théoriquement pencher les prix à la hausse. Mais une remontée très rapide de l’ITI a aussi son influence si bien que MeilleursAgents.com observe une hausse des prix de 2,9% à Nantes depuis le début de l’année. A Paris ou à Marseille (ITI inférieur à 1), l’équilibre penche toujours vers la baisse des prix. Pourtant, l’évolution générale à la hausse du rapport entre acheteurs et vendeurs fait dire à MeilleursAgents.com que le marché immobilier ancien commence à montrer les signes précurseurs d’un retournement de tendance. La rapidité de son évolution semble même confirmer le début d’un nouveau cycle haussier.
Le cycle ne fait pas la tendance
Le dirigeant de MeilleursAgents.com, Sébastien Delafond, prend cependant le soin de rappeler qu’un cycle haussier des prix peut s’insérer dans une tendance baissière à plus long terme. A Paris, la tendance est par exemple clairement baissière depuis la mi-2011 où les prix culminaient autour de 8 600 € le mètre carré. En 4 ans, on a reperdu 10% après une envolée de plus de 200% entre 1998 et 2011. Selon MeilleursAgents.com, Paris affiche une baisse de 1,4% depuis le début 2015 (7 748 € le mètre carré aujourd'hui) et l’année devrait se terminer sur un repli de 3%. Sébastien Delafond est d’ailleurs formel : «les prix continuent à baisser à Paris». Cela semble au passage contredire le rebond saisonnier observé cet été par les notaires dans leur échantillon de promesses de ventes.
Nouveau cycle haussier ?
L’évolution de l’ITI dans les prochains mois déterminera donc l’orientation des prix sur 2016 avec un éventuel retour de la hausse. Et si le marché immobilier français entre donc progressivement dans un nouveau cycle haussier comme MeilleursAgents l’anticipe, le retournement des prix se fera dans le temps compte tenu de l’hétérogénéité du marché. «Le changement de cycle peut s’étaler sur plusieurs mois et ne couvrira pas toute la France avant 6 à 12 mois dans les zones dynamiques et 18 mois dans les zones rurales», analyse MeilleursAgents. Si la hausse de l’ITI est générale dans les grandes villes, la demande en zone rurale reste d’ailleurs très faible avec un ITI de seulement 0,5.
Attention à la remontée des taux
Ce changement de cycle reste bien sûr soumis aux aléas macroéconomiques ainsi qu’aux décisions politiques qui peuvent à tout moment contrarier une reprise encore très fragile. Idem pour la variable des taux d’intérêt d’emprunts qui pourrait casser la dynamique si la remontée venait à s’accélérer. A l’heure actuelle, les taux sur 20 ans n’ont repris que 0,4 à 0,5% depuis leurs plus bas du printemps et les courtiers observent cette semaine des hausses très mesurées dans les nouveaux barèmes des banques pour le mois de septembre. Un taux correct sur 20 ans se négocie aujourd'hui entre 2,5% à 2,7% alors qu'un profil moyen pouvait obtenir 2,2% il y a trois mois.
