Prix en baisse, taux au plancher... Pourquoi les français n’achètent-ils pas ?

Dans son analyse du marché immobilier français ancien sur la première moitié de l’année, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) constate un niveau d’activité qui reste «correct», le nombre de transactions évoluant cette année sur une tendance légèrement supérieure à celle de 2013 (719 000) tout en restant assez nettement inférieur à la moyenne des 10 dernières années (autour de 800 000 transactions).

Les prix baissent légèrement

Au niveau des prix, comme l’ont déjà observé les réseaux d’agences, la tendance reste légèrement baissière avec -1,9% au niveau national entre juin 2014 et juin 2013 (-2,5% pour les appartements et -1,4% pour les maisons). L’Ile-de-France (-2,2%) enregistrerait une évolution des prix similaire à la province (-1,8%).

Des liens entre neuf et ancien

Derrière ce constat général, le président de la FNAIM, Jean-François Buet, constate un «écart d’activité de plus en plus important entre les grandes métropoles et les zones moins dynamiques où l’activité chute parfois terriblement». Et si les prix ne reculent globalement que très modérément, la FNAIM associe ce phénomène à la faiblesse de l’offre de logements neufs qui  déplace une partie de la demande vers l’ancien et soutient donc les prix. Il faut dire qu’avec un rythme de construction qui devrait tomber cette année proche des 300 000 logements, la France devrait encore aggraver son déficit de logements (estimé au moins à 800 000) en ne répondant même pas au flux de construction nécessaire pour loger les nouveaux ménages.

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Des scénarios de baisses plus prononcée

Les économistes du Crédit Foncier se montrent d’ailleurs plus prudents sur l’évolution des prix, considérant que les informations délivrées par la statistique à partir des seules transactions actées masquent une situation beaucoup plus contrastée sur le terrain. Pour les mois qui viennent, le Crédit Foncier pense que les biens très recherchés resteront dans des fourchettes de valeur équivalentes à celles atteintes ces derniers mois, mais d’autres pourraient reculer de 3% à 5%, notamment sur Paris et les secteurs littoraux du Sud-Est. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, des baisses de 5% à 10% sont jugées envisageables. Quant aux zones rurales, il faudra certainement des baisses bien supérieures pour trouver un acquéreur. Le Crédit Foncier souligne d’ailleurs que la tendance générale est à une hausse des stocks de biens à vendre sur la plupart des marchés, avec des délais de vente qui s’allongent (désormais proches de leurs records selon les agents immobiliers).

Dans le même ordre d’idée, l’agence immobilière au forfait UneMaisonBleue constate actuellement une raréfaction, voire une quasi disparition des acquéreurs sur certains secteurs et à certains niveaux de prix et s’attend à une baisse des prix plus importante que prévu au deuxième semestre 2014, même en Ile-de-France. Qu’en pensent les français dans tout ça ? Le dernier sondage IFOP/FNAIM montre que les trois quarts des français (76%) voient les prix de vente baisser ou rester stables au cours des 6 prochains mois.

La menace de la remontée des taux

Tous ces éléments sont assez alarmants pour l’avenir quand on pense que les acquéreurs restent aujourd’hui attentistes malgré des prix orientés à la baisse et surtout face à des taux d’emprunts historiquement bas avec de nouvelles décotes constatées début juillet (2,7% sur 20 ans pour les très bons dossiers et même des records à 2,5% !). Or, si les taux n’ont cessé de battre les scénarios les plus optimistes ces derniers mois, il y aura forcément une limite et une remontée prochaine. Le DG adjoint du courtier Cafpi, Philippe Taboret, table sur une légère remontée à partir de la rentrée mais craint surtout une hausse plus prononcée dans le courant de l’année prochaine, pouvant aller jusqu’à +1%, ce qui aurait alors un effet dévastateur sur la solvabilité des acquéreurs, sauf à observer une baisse des prix de 8,6% capable de neutraliser une telle hausse des taux d’emprunt.

Pour Philippe Taboret, il n’y a d’ailleurs pas de problèmes de financements aujourd’hui : «Les banques sont indiscutablement prêteuses dès que les personnes sont solvables même si les délais de décision se sont rallongés, en liaison par la vigilance accrue des banques sur le risque», explique-t-il.

Quelles solutions à court terme ?

Pour revenir à la FNAIM, l’organisation professionnelle de l’immobilier pense que le dernier plan de relance de l’immobilier résidentiel présenté le 25 juin par le gouvernement n’apporte pas grand chose de nouveau et ne produira probablement pas d’effet positif immédiat. Au lieu du retour d’un prêt à taux zéro dans l’ancien cantonné aux zones rurales et conditionné à la réalisation de travaux de rénovation, la FNAIM prône un prêt à taux zéro dans l’ancien sans travaux mais d’un montant limité et sous conditions de ressources afin d’abonder l’apport personnel des ménages modestes sans craindre d’effet haussier sur les prix.

Pour la taxation des plus-values immobilières, la FNAIM demande une unification des abattements pour durée de détention pour que l’exonération soit acquise au bout de 22 ans, aussi bien pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux. Enfin, l’organisation syndicale propose de créer une aide intergénérationnelle entre grands-parents et petits-enfants sous forme de donation ou de don manuel non fiscalisé sous condition d’emploi des fonds pour un achat immobilier. Sur ce dernier point, les dispositifs d’abattement existants permettent déjà à chaque grand-parent de verser 31 865 euros par petit-enfant tous les 15 ans sans avoir de droits de donation à payer…