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Les 72 nouvelles gares de métro du Grand Paris Express programmées d’ici 2030 ont déjà commencé à influencer les prix de certains quartiers d’après une étude du réseau d’agences Guy Hoquet.
Le futur réseau de transport en commun du Grand Paris et l’émergence de nouveaux pôles économiques en banlieue parisienne sont souvent cités comme des facteurs susceptibles de faire monter les prix de l’immobilier dans les zones concernées. Le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet s’est penché sur la question en étudiant les prix des villes concernées par l’arrivée de nouvelles gares.
72 nouvelles gares à l’avenir
Le Grand Paris Express, ce sont au total 72 nouvelles gares qui doivent sortir de terre d’ici à 2030, reliant la capitale au-delà du périphérique mais aussi le trajet de banlieue à banlieue. Les premières mises en services sont programmées en 2019 sur les prolongements de la ligne 14 du métro (Saint-Lazare – Olympiades). Les travaux visent à relier le centre de la capitale, le pôle d’affaires de Saint-Denis Pleyel au nord et l’aéroport d’Orly au sud. Ces prolongements seront réalisés en conservant les caractéristiques de la ligne 14 dont la vitesse atteint 45 km/h en moyenne contre 25 km/h pour un métro classique.
Prolongement de la ligne 14
Ces évolutions de la ligne 14 intéressent notamment la ville de Saint-Ouen, un marché de report emblématique de la capitale dont la réputation reste toutefois entachée par des violences urbaines récurrentes. Saint-Ouen verra arriver la ligne 14, directe depuis Saint-Lazare. Les travaux ont commencé depuis 2014 et les prix n’ont pas attendu pour s’apprécier (+10% en deux ans). Guy Hoquet constate de fortes envolées des prix, notamment dans le quartier des puces, très prisé pour ses hangars transformés en lofts de luxe, vendus entre 400 000 et 800 000 euros. Ici, de tels biens ont vu leur prix monter de 15% en un an et se vendent aux alentours des 4 500 à 4 700 euros le m². Il ne resterait donc que peu d’opportunités d’acheter à bon prix dans ce secteur.
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Saint-Ouen a déjà pris 10% en deux ans
Guy Hoquet estime que de bonnes affaires restent quand même réalisables dans l’hyper-centre, sur les petites surfaces. Le quartier de Saint-Ouen le plus réellement impacté par le Grand Paris Express serait sans conteste celui construit autour de l’actuel RER C, qui verra sous peu la ligne 14 arriver à ses pieds. Ici, les investisseurs ont déjà lancé leur projet, et les acquéreurs travailleurs dans la capitale sont arrivés en nombre pour profiter de nombreux programmes neufs ainsi que de la présence de nombreux sièges de grands groupes. «C’est le quartier qui reste le plus recherché en locatif, qui réunit désormais une clientèle de cadres, et qui a vu ses prix prendre 10% en un an, pour être élevés aujourd’hui à 4 500 euros le m² », explique le réseau immobilier. A l’avenir, Guy Hoquet prédit une stabilisation de ces prix à Saint-Ouen.
Saint-Denis en hausse
Un peu plus au Nord, à Saint-Denis où les prix ont déjà augmenté de 9% en deux ans, la future gare Saint-Denis-Pleyel permettra de relier l’Est de la grande couronne parisienne jusqu’à Noisy-Champs, la gare de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis). Mais la mise en service de cette liaison n’est pas attendue avant 2023, une échéance jugée trop lointaine pour permettre de tabler sur une augmentation des prix à court terme, même si la perspective de la construction de cette nouvelle gare, aux côtés de la cité du Cinéma de Luc Besson, ont dynamisé le secteur via de nombreux programmes immobiliers.
Gennevilliers monte
A l’Ouest, dans les Hauts-de-Seine, Gennevilliers semble un exemple de secteur promis à une évolution des prix, comme on a pu l’observer par le passé dans certains quartiers d’Asnières. A ce jour, Gennevilliers dispose déjà de trois gares, trois stations de métro et de RER, ce qui en fait un marché dynamique et de plus en plus prisé, notamment en vue des programmes neufs en cours au nord de la ville. Mais à moins de 3 000 euros le m² dans les quartiers populaires de Gennevilliers contre 5 200 euros pour le centre-ville de la commune voisine d’Asnières, le fossé pourrait se combler. Avec la ligne 15, le Grand Paris express permettra de relier Asnières-Gennevilliers à Colombes, ce qui devrait renforcer le phénomène d’intérêt pour ces nouveaux quartiers qui montent. Il faudra cependant être patient puisque ce tronçon ne sera relié qu’après 2025.
Chronologie des projets
En conclusion, l’étude de Guy Hoquet montre que les situations sont aujourd’hui aussi diverses que la chronologie des projets. Et si certains secteurs séduisent les investisseurs, d’autres sont pour le moment ignorés dans l’attente des travaux. A ce titre, la présence des premiers engins de chantier peut servir de déclencheur. Parmi les prochaines villes susceptibles de s’apprécier, Guy Hoquet cite Champigny-sur-Marne, Villiers-sur-Marne, Créteil, Villejuif ou Clichy.
