Les investisseurs individuels reviennent dans l’immobilier neuf

Les investisseurs individuels reviennent dans l’immobilier neuf

Le frémissement de l’investissement locatif Pinel observé en fin d’année 2014 se confirme au premier trimestre 2015 à la lecture des carnets de commandes des promoteurs.

Les investisseurs individuels reviennent dans l’immobilier neuf
Crédit photo © Tagerim

Le retour de l’investissement locatif dans le Pinel se confirme. Le promoteur Nexity vient d’enregistrer une progression de 42% de ses ventes aux investisseurs individuels au premier trimestre 2015. Une progression qui s’explique par la mise en place et la montée en puissance du régime fiscal Pinel, plus favorable et plus souple que son prédécesseur, le Duflot. L’impact de ce changement de régime fiscal est particulièrement favorable sur un certain nombre de marchés de province qui ont bénéficié du «rezonage», permettant aux propriétaires de pratiquer des loyers supérieurs. Les notaires observent aussi que les effets désastreux du dispositif Duflot, qui a paralysé le marché durant des mois, semblent s’estomper grâce aux corrections émanant du dispositif Pinel. Le nombre de réservations de logements augmente depuis le dernier trimestre 2014, ce constat valant surtout pour les appartements de 2 et 3 pièces.

Une rentabilité en hausse

L’autre facteur qui explique le redressement de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf provient de la baisse des taux d’intérêt d’emprunts, cette variable conditionnant la rentabilité finale. Avec une baisse des taux de 1 point sur les 12 derniers mois, investir aujourd’hui rapporte davantage et élargit la population des investisseurs potentiels. Le succès du Pinel reste toutefois cantonné aux métropoles régionales, les opérations étant moins rentables en région parisienne d’autant que le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 5.500 € le mètre carré.

L'accession à la propriété stagne

Mais ce retour des investisseurs ne suffira pas à lui seul pour véritablement relancer le marché du neuf. Alain Dinin, le PDG de Nexity, souligne que l'accession à la propriété stagne, signe que l’économie réelle est déconnectée de l’optimisme de la finance. Le dirigeant garde l’hypothèse d’un marché résidentiel français compris entre 90.000 et 95.000 ventes en 2015 après le mauvais chiffre de 85.800 en 2014, soit un peu plus de 10% de redressement dans le meilleur des cas. «Sur le front de l'offre, malgré des discours encourageants de la part des pouvoirs publics, les contraintes demeurent et elles sont considérables ; la permanence des pesanteurs et des freins au développement foncier ne permet pas d'anticiper une remontée rapide de la production de logements au niveau qui serait nécessaire pour satisfaire la demande», déplore le dirigeant de Nexity.

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Des initiatives pour baisser les prix de vente

Pour écouler leurs programmes et les rendre plus accessibles, les promoteurs essayent donc de baisser leurs prix de vente en jouant sur leur prix de revient. Puisqu’ils ne bénéficient pour l’instant que de peu de levier sur les coûts de construction alimentés par les contraintes règlementaires (la simplification des normes se fait toujours attendre), certains tentent de se démarquer. C’est le cas par exemple du promoteur Tagerim et de son offre Easydom promettant des prix de vente de -15% à -20% inférieurs à ceux pratiqués par la concurrence. En proposant des programmes dépourvus de toutes contraintes ou aménagements superflus, Tagerim rationalise le process depuis la conception jusqu’à la livraison. Ces aménagements ou spécificités étant généralement imposés pas les maires ou les associations locales, ce modèle est toutefois difficilement duplicable à l’échelle nationale et Tagerim n’a pour l’instant lancé que deux résidences Easydom.

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