Le succès du crowdfunding immobilier se confirme de jour en jour

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Le fort engouement des particuliers pour ce nouveau support d’épargne très rémunérateur pousse d’ailleurs le gouvernement et les autorités de régulation à se pencher sur les montages financiers proposés par les différentes plateformes.

Capelli

Wiseed immobilier, une des principales plateformes de crowdfunding immobilier proposant des obligations remboursables rémunérées à des taux fixes de 8% à 12%, a remboursé en mars-avril trois nouvelles opérations souscrites par les internautes au printemps 2015. Le premier programme avait permis au promoteur Capelli de réaliser 53 villas grâce à une collecte de 600 000 €. Les investisseurs ont été remboursés au bout de 12 mois avec une rentabilité de 9%. Un deuxième programme résidentiel de 52 logements (400 000 € collectés) a connu une sortie positive au bout d’un an avec rendement de 9%. Cette semaine, c’est même un taux de 12% qui a abondé la mise des souscripteurs d’un programme de logements sociaux situé en région parisienne (200 000 € levés il y a un an).

Le grand test en 2017

Wiseed immobilier espère rembourser deux nouvelles opérations dans les prochains mois et deux autres au deuxième semestre 2016. S’il n’y a pour l’instant aucun problème ni retard à signaler, la période du premier semestre 2017 deviendra plus significative avec beaucoup de projets souscrits en 2015, chez Wiseed et sur d’autres plateformes, qui vont arriver à leur échéance de remboursement. Dans le cas de Wiseed, une trentaine de projets immobiliers ont été financés en 2015 sur un horizon d’investissement généralement compris entre 1 et 2 ans. Comme ses principaux concurrents, Wiseed immobilier connaît actuellement une croissance très forte et ambitionne de réaliser cette année au moins 70 opérations pour une collecte de 40 millions d’euros.

De 1 à 2,5 millions

Selon les souhaits du gouvernement, le montant maximum d’une levée de fonds en crowdfunding, actuellement fixé à 1 million d’euros, va prochainement passer à 2,5 millions dès publication du décret d’application. Les plateformes pourront alors proposer des collectes encore plus importantes même si 1 million constitue déjà un montant souvent suffisant pour la cible principale du crowdfunding immobilier : des promoteurs régionaux qui refinancent leurs fonds propres afin de construire davantage de logements. Les grands promoteurs bénéficient généralement déjà de fonds propres suffisants ou disposent de lignes de financement bancaires pour pallier tout supplément d’activité.

Des évolutions réglementaires à venir

Le fort engouement des particuliers pour ce nouveau support d’épargne très rémunérateur pousse d’ailleurs le gouvernement et les autorités de régulation (AMF) à se pencher plus en détails sur les montages financiers proposés par les différentes plateformes. Si les obligations remboursables sont les plus répandues, il existe aussi un autre support, des actions émises spécifiquement par une holding portant le programme immobilier, avec l’avantage ici de permettre aux investisseurs un cadre fiscal plus avantageux (imputation des moins-values, PEA-PME). A l’avenir, des règles d’uniformisation pourraient donc apparaître. Le secteur pourrait par ailleurs s’ouvrir à d’autres segments immobiliers comme l’hôtellerie ou le financement d’équipements publics. De quoi démocratiser davantage le crowdfunding immobilier au service de l’économie réelle.

Pourquoi pas d'avantage fiscal ?

On pourra quand même regretter que Bercy ne réfléchisse pas à un petit avantage fiscal directement associé au crowdfunding immobilier puisque cette épargne non exempte de risques participe directement à l'objectif de construire davantage de logements avec des bénéfices évidents sur l'emploi (1 logement = 2 emplois). On rappellera au passage que pour un épargnant imposé dans la tranche à 14%, une obligation à 10% ne lui rapportera qu'une rentabilité nette de 7,27% après paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux (15,5%). Dans la tranche d'imposition à 30%, le rendement net tombe à 5,92%...

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