Le premier bilan de l’encadrement des loyers à Paris est loin d’être exemplaire !

Largement critiqué par les professionnels de l’immobilier à son lancement l’été dernier (le 1er août 2015), l’encadrement des loyers à Paris peut désormais être analysé avec un peu de recul. Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet, dénonce des plafonds de loyers pas toujours cohérents et constate sans surprise que de nombreux bailleurs tentent d’échapper à la législation. Une augmentation des reventes de petites surfaces, habituellement prisées par les investisseurs, est également constatée sur le terrain (+15% en 2015).

Une portée limitée

Fabrice Abraham minimise toutefois la portée de cette nouvelle réglementation en rappelant qu’elle ne concerne que les loyers à la signature d'un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail. Seules 20% des locations réalisées à Paris par les agences Guy Hoquet sur les 12 derniers mois ont ainsi été concernées par une baisse effective des loyers. Dans certains cas, c’est même l’effet inverse puisque la loi autorise aussi à augmenter les loyers dans le cas où ils étaient sous-évalués auparavant.

Des plafonds pas toujours cohérents

Se pose ici le problème de la sectorisation de la capitale dans le cadre de la mise en place de l’encadrement des loyers, à commencer par la non homogénéité du standing de certains quartiers situés dans une même zone géographique et donc soumis au même plafond. A quelques rues d’écart, les loyers varient notablement. De ce fait, appliquer le même plafonnement de loyer à un quartier peut aussi entrainer des hausses à la signature d'un nouveau bail.

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Des critères incomplets

Pour chaque logement, en dehors de la zone géographique, deux autres critères sont retenus pour fixer le plafond de loyer : l’âge de l’immeuble et le nombre de pièces. Or comme le dénonce Didier Camandona, Président de la FNAIM du Grand Paris, ces critères ne prennent pas en compte l’étage, la luminosité, la proximité d’un transport, ou les travaux réalisés dans les parties privatives ou communes. Pour Didier Camandona, «l’encadrement des loyers ne fait que bloquer une situation et éloigner durablement les investisseurs d’une métropole à la recherche d’un nouveau souffle».

Un impact sur les petites surfaces

Fabrice Abraham admet quand même que l’encadrement des loyers a un réel impact à la baisse sur les petites surfaces inférieures à 30 m². Guy Hoquet cite l’exemple du quartier Oberkampf dans le 11ème arrondissement où un 30 m² peut passer de 700 € à 400 €. Globalement, d’une relocation à l’autre, avant l’application de la loi, un loyer pouvait subir une augmentation de 8% à Paris, ce qui n’est désormais plus possible, le taux d’augmentation étant plafonné à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers, très faible actuellement puisqu'il est indexé sur l'inflation.

Trop d’annonces illégales

Reste qu’il suffit de consulter les petites annonces de locations de studios à Paris pour s’apercevoir que beaucoup ne respectent pas les plafonds de loyers imposés et parfois de très loin. Citons l'exemple d'un studio de 19 m² dans le 18ème arrondissement proposé à 800 € alors que même en appliquant le plafond de référence majoré (25 € le m²), son loyer ne devrait pas dépasser 475 € ! Guy Hoquet observe aussi ce phénomène avec des  investisseurs qui tentent d’échapper à la législation en passant par la location de particulier à particulier. Ces propriétaires peuvent aussi éviter d’investir dans les travaux de leurs biens locatifs pour compenser la perte de loyer. «Nous assistons en général à une réduction de l’offre locative à Paris et risquons d’aller vers un parc locatif de moindre qualité faute d’entretien», prévient ainsi Fabrice Abraham.