La véritable remontée des taux immobiliers pourrait frapper à partir de 2016

La véritable remontée des taux immobiliers pourrait frapper à partir de 2016
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Si les taux d’emprunts immobiliers devraient encore rester très attractifs d’ici la fin de l’année, la trajectoire haussière risque de se faire sentir à partir de 2016 avec des conséquences certainement néfastes sur les transactions immobilières.

La véritable remontée des taux immobiliers pourrait frapper à partir de 2016
Crédit photo © Reuters

Depuis le mois de mai et les premières remontées des taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers, les barèmes des courtiers sont scrutés de près. Jusqu’à présent, ces hausses ont été légères et très ciblées. Elles n’affectent pas encore les meilleurs profils et touchent en premier lieu les ménages aux revenus modestes ou les primo-accédants avec peu d’apport personnel. En plus de cette sélectivité accrue, certains courtiers constatent aussi un certain durcissement des conditions d'accord des banques qui réclament davantage d’apport ou se montrent plus vigilantes sur la durée d’emprunt.

Un été calme

A court terme, les pronostics d’évolution des taux sont assez partagés, certains courtiers pensent que l’été sera calme, d’autres s’attendent quand même à des hausses assez significatives. Mais pour l’instant, il s’agit surtout d’un changement de politique commerciale des banques qui ont vu les demandes de financement affluer depuis le printemps (c’est pourquoi les délais de réponse connaissent actuellement beaucoup de retard) et qui peuvent donc se permettre de relever progressivement leurs barèmes.

Une rentrée plus agitée

A partir de la rentrée et de l’année prochaine, les banques pourraient par contre modifier leur perception des conditions de refinancement et reconsidérer leurs marges. Tout dépendra bien sûr d’ici là de l’évolution des taux obligataires (OAT 10 ans) dont la volatilité risque de rester associée aux négociations sur la dette grecque. Ces taux obligataires restent quand même historiquement bas grâce au programme de rachat de dettes publiques de la Banque Centrale Européenne. A ce jour, la BCE a racheté un peu moins de 200 milliards d’euros de dette publique des pays de la zone Euro, ce qui ne représente même pas 20% du montant alloué à ce programme jusqu’en septembre 2016. C’est donc à l’approche de cette échéance et en fonction d’une reprise de l’inflation (un des buts de ce programme) qu’une véritable hausse durable des taux pourrait prendre naissance.

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1% de hausse en 2 ans ?

Le courtier CAFPI s’est d’ailleurs risqué à établir des prévisions de taux immobiliers. De moins de 2% actuellement pour les meilleurs profils d’emprunteurs sur 20 ans, CAFPI pense que ces excellents dossiers se verront proposer 2,2% d’ici un an (soit environ 2,7% pour un profil moyen) et 2,8% en juin 2017 (autour de 3,3% pour un taux moyen). Ce scénario comprend une remontée de l’OAT 10 ans, de 1,2% aujourd’hui à 1,5% en septembre 2016 et 1,8% en juin 2017. La trajectoire de hausses serait donc très progressive mais avec quand même une remontée de l’ordre de 1% en deux ans.

Pouvoir d’achat menacé

Même après 1% de hausse, les taux ne feraient que revenir à leur niveau du début 2014 (le taux moyen était de 3,3% sur 20 ans en mars 2014). Pour  une mensualité de remboursement de 1 000 €, cela correspondrait quand même à une capacité d’endettement moindre de 17 500 €. Or, pour compenser cette perte de pouvoir d’achat d’immobilier, il faudrait une baisse des prix de presque 9%. Sans ajustement suffisant des prix, le marché immobilier pourrait donc connaître à nouveau des jours difficiles en 2017…

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