La hausse des prix immobiliers cache toujours autant de contrastes

Le marché immobilier français n’a peut-être jamais révélé autant de contrastes qu’aujourd’hui. La plateforme de mise en relation des particuliers et des agences immobilières MeilleursAgents.com, qui est devenue au fil des années une référence pour l’estimation des prix immobiliers dans l’ancien, évalue à 2% la hausse des prix au niveau national depuis le début de l’année 2017 à environ 2 450 € le m² et souligne que les prix remontent depuis 18 mois après avoir reculé de -11% entre août 2011 à février 2016.

La France des extrêmes

Les extrêmes de prix se mesurent aujourd’hui entre 11 300 € le m² à Saint-Jean-Cap-Ferrat, petite commune entre Nice et Monaco souvent décrite comme "la presqu'île des milliardaires",et moins de 500 € dans une dizaine de communes rurales (450 euros par exemple dans un petit village des Vosges).

Mais sur un an, 16 départements affichent encore des prix en baisse quand d’autres enregistrent des hausses supérieures à 5%, notamment en Gironde où Bordeaux alimente une impressionnante poussée des prix (+14,5% sur un an). Parmi les grandes villes, Bordeaux est celle qui progresse le plus vite depuis 12 mois devant Paris et Lyon avec des hausses respectives de près de 8%.  A l’inverse, Montpellier est la seule grande ville de France à voir ses prix baisser sur 12 mois (-1,4%).

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Surchauffe à Bordeaux

A  Bordeaux, avec près de 3 600 € le m² désormais, «une vraie cote d’alerte a été franchie» selon le dirigeant fondateur de MeilleursAgents, Sébastien de Lafond, car les investisseurs comptent pour plus d'un tiers des acquéreurs, soit plus du double de la moyenne nationale. «Les primo et secundo-accédants sont, en quelque sorte chassés de la ville, ce qui n'est pas sans poser de nombreux problèmes et susciter nombre d'inquiétudes pour l'avenir proche», note Sébastien de Lafond.

Il y a aussi le cas de Paris où les prix s’approchent des 9 000 € le m² (8 814 € d’après MeilleursAgents), ce qui dépasse les records précédents de 2011. En Ile-de-France, la hausse se propage  vers la petite couronne et notamment  Hauts-de-Seine, puis dans une moindre mesure vers la grande couronne.

Communes rurales

Mais la France c’est aussi près 30 000 communes rurales sur les quelques 35 500 que compte le pays. Dans ces zones hors des agglomérations, les prix demeurent assez nettement inférieurs à leurs niveaux de la crise de 2008-2009 et loin des niveaux de 2011.

Qui achète aujourd’hui ?

D’après les agents immobiliers interrogés par MeilleursAgents (7 000 agences sont partenaires de la plateforme), 40% des acheteurs étaient déjà propriétaires (secundo-accédants) mais les primo-accédants représentent presque un tiers des acheteurs (32%) grâce à l’opportunité de bénéficier des taux d’emprunt toujours très bas (1,8% sur 20 ans en moyenne aujourd’hui contre 1,5% au plus bas en novembre 2016). Les investisseurs locatifs représentent encore 16% des acquéreurs et 12% se tournent vers les résidences secondaires, «un marché qui se remet lentement mais sûrement de la crise», selon cette étude.

Perspectives 2018

Habituellement prudent sur la dynamique du marché immobilier français existant, Sébastien de Lafond nourrit un certain optimisme pour les 12 prochains mois avec l'idée que les prochaines réformes du gouvernement ne devraient pas inverser la tendance de fond. En faisant le scénario d’une certaine stabilité des taux d’emprunts autour de 2% à 20 ans, il pense que l'embellie économique générale devrait enfin contribuer à améliorer la situation de l'emploi et donner à un plus grand nombre de ménages la solvabilité requise pour bénéficier de ces taux et donc accéder au marché. «Un chômeur en moins, c’est un acquéreur potentiel supplémentaire», rappelle-t-il. En conclusion, MeilleursAgents envisage une hausse des volumes de transactions de l'ordre de +5% et des prix orientés en hausse d'environ +2% sur les 12 prochains mois.