La Garantie Universelle des Loyers sera finalement bien gratuite mais elle sera plafonnée à un loyer de référence déterminé avec les mêmes outils que ceux utilisés pour mettre en place le système d'encadrement des loyers.
Le nouveau dispositif de Garantie Universelle des Loyers (GUL) prévu à partir de 2016 vient d'être revu en profondeur. Face à la grogne des professionnels de l'immobilier, le gouvernement a donc reculé au niveau du financement de cette garantie qui ne sera finalement supporté ni par les propriétaires ni par les locataires. Ce sera donc une garantie publique assortie, au choix du propriétaire, d'une assurance complémentaire. Ce qui change aussi c'est que cette garantie se substituant à la caution ne sera pas obligatoire. Mais compte tenu de sa "gratuité", propriétaires comme locataires auront intérêt à y souscrire.
Plus de caution
La GUL sera applicable à compter du 1er janvier 2016 à tous les logements du parc privé à titre de résidence principale, en location nue ou meublée. À partir de cette date, il sera possible de bénéficier de la garantie au moment de la signature ou du renouvellement d'un bail. L’ensemble des locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50% y sont éligibles. La GUL se substituera au cautionnement, c’est-à-dire que le propriétaire qui souhaite demander à un candidat locataire que des proches se portent caution pour lui ne pourra pas bénéficier de la GUL.
Garantie plafonnée à un loyer de référence
La garantie couvrira le loyer de référence, qui sera fixé localement par le préfet avec la mise en place du nouveau dispositif d’encadrement des loyers et à partir des données fournies par les observatoires des loyers. Dans les zones non concernées par ce dispositif, un loyer de référence similaire sera fixé par décret. Avec cette garantie, un bailleur confronté à une situation d’impayé se verra rapidement indemnisé à hauteur du loyer de référence. Si le loyer pratiqué dépasse ce niveau de référence et que le propriétaire veut être intégralement couvert, il devra souscrire, à sa charge, une assurance complémentaire classique.
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En cas d’impayé
En cas d’impayé, la GUL indemnise le bailleur et se substitue à lui pour recouvrer l’impayé de façon amiable auprès du locataire. Ce dernier se voit proposer un accompagnement si nécessaire, notamment un plan d’apurement de sa dette adapté à ses difficultés. Toutefois, si l’impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d’un locataire indélicat, la GUL a les moyens de lancer des procédures de recouvrement forcé en mobilisant les moyens du Trésor public. Ceux qui auront abusé de la GUL ne pourront plus bénéficier du dispositif durant une durée de deux ans. La durée d’indemnisation devrait être de l’ordre de 18 mois avec une franchise d’une durée minimale d’un mois.
Cette GUL nouvelle formule qui fait partie du projet de loi Alur sera examinée cette semaine en commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale. L’examen du texte en séance par les députés est prévu les 14 et 15 janvier 2014. Le texte sera ensuite débattu au Sénat à la fin du mois de janvier.
